聂立泽 中山大学法学院 副教授
苑民丽 广东警官学院法律系 副教授
关键词: 主客观相统一原则/证明标准/法律真实/客观真实/层次性
内容提要: 主客观相统一原则作为刑法中的一项基本原则，对定罪与量刑均有重要的制约作用。在其发挥作用的过程中，证明标准是一个关键之点并发挥着桥梁作用。就动态的定罪量刑过程来看，从立案、起诉到审判的过程展现了证明标准逐步清晰与升高的纵向层次性，从轻罪、重罪到死罪案件的审判实践中又显示出证明标准的逐步严格与审慎的横向层次性。认识了主客观相统一原则与证明标准的动态辩证统一关系，对指导司法机关正确地把握法律真实与客观真实的关系进而科学地定罪量刑是大有裨益的。
一、刑事证明标准与主客观相统一原则之界定
（一）主客观相统一原则的内涵与作用范围
主客观相统一原则的内涵应当具有三层含义：一是从犯罪学视野（存在论）来看，任何犯罪都是在主观心理支配下造成危害社会的行为或者结果；二是从刑法规范角度（价值论）来看，构成犯罪必须是一系列主观与客观要件有机结合的总和；三是从司法实践中（认识论）来看，任何案件的事实都必须与司法人员的认识与评价相统一。我国学者曾指出，“犯罪、刑事责任与刑罚，是贯穿刑法始终的三个基本问题，刑法制定和适用的全部意义就在于通过正确解决这三者的关系来禁止、惩罚和预防犯罪，保护社会法益。因此，刑法的基本原则只有具有协调罪、责、刑关系的功能，才能对刑事立法和刑事司法具有指导意义，才能担负起基本原则的使命。”[1]毫无疑问，主客观相统一原则满足和体现了这一刑法的基本精神和使命：其一，从定罪上讲，主客观相统一原则主要表现为犯罪的主观要件（故意、过失、目的、动机等）与犯罪客观要件（行为、结果、特定的犯罪前提等）的有机统一。其二，从量刑上讲，其具体表现为，一方面在已然之罪上，犯罪是客观危害行为与主观恶性相统一，这也是量刑的前提和主要根据。另一方面，在未然之罪上，行为人的再犯可能即人身危险性（主观的）与前罪、罪中及罪后的各种个人表现（客观的）相统一，这也是量刑必须予以考虑的根据之一。因此，可以说犯罪实质上是一种犯罪人客观的社会危害性和主观的人身危险性的统一，所以也需要我们辩证统一的审视和对待。[2]其三，从行刑上讲，主客观相统一原则主要表现为，刑法视野内的主观的人身危险性的减轻及消失与征表人身危险性变化的犯罪的一切行为事实的统一。[3]
从主客观相统一原则的作用范围来看，学界目前仍然莫衷一是。但是把它视为定罪原则论则没有争议，不过就定罪原则论而言，又可以分为狭义说和广义说，前者是指其作用范围仅在于构成犯罪所必须具备的主客观要件的有机统一，而后者则是指包括犯罪构成的主客观要件相统一和认定犯罪的司法人员的认识与案件的客观事实相统一两个方面。我们认为，狭义说失之片面，广义说是可取的，并进而主张主客体相统一原则还应当是量刑的一项基本原则。
（二）刑事证明标准的内涵与作用范围
对于刑事证明标准，有学者指出，“证明标准是衡量是否符合法律规定的证明要求的具体尺度”，而“证明要求是法律要求证明案件事实所要达到的程度。”[4]也有观点认为“刑事证明标准是指在刑事诉讼中负担证明责任的主体利用证据对争议事实或案件事实加以证明所要达到的程度。”[5]在我国当前刑事诉讼法和司法适用中的具体表达和规定就是“案件事实清楚，证据确实充分”。实际上，以上种表述并无本质上的区别，刑事证明标准存在的根本意义和最终目的肯定是为了为犯罪定性即定罪。[6]而定罪，依据前苏联的观点，特拉伊宁就认为“定罪就是确定被审理的作为（不作为）同法律中所规定的犯罪构成相符合。”[7]在我国，定罪一般也有两种含义：广义的定罪，是指司法机关依法认定被审理的行为是否构成犯罪以及构成什么犯罪的活动；[8]狭义的定罪，是指人民法院根据案件事实和依照刑事法律确定某人的行为是否构成犯罪或者犯了何种罪。[9]可以看出，这两种定义的重要区别就在于对定罪主体的认定上，前者涵摄了整个“司法机关”，在我国即公检法三大家，而后者则明确限定了“人民法院”，把定罪权限缩为司法审判权。
我们认为，广义的定罪是比较科学合理和契合我国司法实情的。从立法上来讲，为了保障司法活动的稳定性和权威性及其尊严，将定罪权限定配置在人民法院是严谨和规范的，也有利于避免权力释放中间环节过多而可能导致司法适用混乱、擅断乃至腐败。然而，从我国当前的司法实践层面上来讲，在刑事领域案件程序的实际操作中，公检法三机关都不同程度实施和履行了一定的定罪权。从立案—移送审查起诉—提起公诉—到有罪判决，不同于民商事裁判的主要特点就是多个强制性的国家公权力机关的介入，公安和检察机关本质上同法院一起承担和分享了对案件事实的实体证明和程序保障，现实中三机关中的任何一家都有权也完全有能力掐断一个案件或者决定其后续司法适用走向。鉴于这种司法事实，我们认为，公安机关、检察机关和人民法院所分别享有和具体实施的立案侦查权、审查起诉权和刑事审判权，实际上都是定罪权并属于定罪权的表现形式。我们不能因为一项制度或者事实可能容易产生个别不利因素，便因噎废食而不予承认。[10]
二、主客观相统一原则与刑事证明标准关系之界定
确定了刑事证明标准在定罪中的适用范围之后，我们再来看一下其所应当遵循的基本原则。有学者已经明确指出“定罪是主观与客观相统一”，[11]我们进一步认为，主客观相统一原则不仅是理念性的定罪的基本原则，更是定罪在刑事司法适用中实际衡量尺度和载体实现的刑事证明标准的基本原则。
纵观人类刑法学史，在不同的历史时期刑事证明标准的指导原则和理念也分别有所侧重和不同，主要有以下四种：其一，只注重于犯罪的外部行为及其实害的客观主义原则；其二，只注重于犯罪人和人身危险性的主观主义原则；其三，把客观主义与主观主义揉为一体的折中主义原则；其四，马克思主义辩证法引导下的主客观相统一原则。不可否认，前三种原则的产生和发展都具有其合理性和历史必然性，但是，其不足也正如有学者所言，刑事古典学派的客观主义说“没有考虑实施犯罪的个人的情况，也没有考虑犯罪中的特殊情节，这必然导致刑法适用中的不公平的现象。”[12]近代实证学派的主观主义说则会使犯罪概念变得相对模糊，“有侵害行为人的自由之危险，即使采用征表主义，也难以克服主观主义的这一弊端。”[13]而对于折中主义来说，其一，从反面的角度来讲，折中主义实质上“仍然不外乎是客观主义与主观主义理论的一种表现。”[14]我们认为，“折中”与“统一”在概念范畴的内涵上并不相同，前者更多体现的是一种人为的相对僵硬和被动的截取、拼接和并合，正如有学者所言，“并合主义虽然也是一种主观与客观的统一，但并非有机统一，而是一种折中。”[15]其二，从比较的角度来讲，折中原则实际上是一种相对消极的妥协和退让，是一种迁就和捏合式的“统一”，而主客观相统一原则是实实在在提出和倡导了一种真正的和主动动态的“统一”，强调在客观现实中积极地发挥人即法律主体的主观能动性，因此是一种积极正面的发展和创新，实现了统一的有机和联系。其三，从正面的角度来讲，主客观相统一说是完全符合我国马克思主义唯物辩证法的，是马克思主义哲学认识论和实践论的相统一，也是我国刑法基本价值和规范的追求和体现，可控可行，科学合理。因此，我们认为，主客观相统一原则是我国刑事证明标准的基本原则。
三、刑事证明标准司法适用中的纵向层次性
所谓证明标准的纵向层次性，是指在刑事诉讼流程中证明标准在整体上的趋严性与递进性。刑事诉讼阶段，“是指刑事诉讼过程中，按顺序进行的相对独立而又互相联系的各个部分。”[16]在我国当前的司法实践活动中，即立案、移送审查起诉、提起公诉和有罪判决四阶段，其证明标准在刑事诉讼法上分别以第86、第129、第141和第162条来规制，总的来说，可以概括为“案件事实清楚，证据确实充分”。我国的这一立法层面上的证明标准，看似简洁明确，但实际上在司法适用过程中，由于刑事诉讼阶段的存在，在不同阶段，司法主体所查明认定的主观性的“法律事实”和犯罪人员所实际实施的客观性的“犯罪事实”的匹配程度的强弱并不是完全一致的。从证据学上讲，即定罪时证据在立法应然和司法实然的符合程度不一，而现行立法上的刑事证明标准，以一挡四，未能充分体现出刑事司法实践中证明标准的实然层次。
（一）我国刑事证明标准立法现状
从立法层面上来看，刑事证明标准规定如下：（1）我国刑诉法第86条规定，“人民法院、人民检察院或者公安机关……认为有犯罪事实需要追究刑事责任的时候，应当立案”，即只要侦查机关“认为”有犯罪事实需刑事追究即可。因此，立案阶段具有一定的主观倾向属性，证据程度精确性要求相对较弱，证据标准较低。（2）在移送审查阶段，我国刑诉法第129条规定：“公安机关侦查终结的案件，应当做到犯罪事实清楚，证据确实、充分，……移送同级人民检察院审查决定。”与立案阶段对比，可以看出，“犯罪事实清楚，证据确实、充分”被立法应然层面明确提出，而且法条文本中的“应当”，也是对公安机关的刑事证据标准适用提出了更高的要求，移送审查阶段证据标准具有高度倾向的客观属性。（3）提起公诉阶段，刑诉法第141条规定：“人民检察院认为犯罪嫌疑人的犯罪事实已经查清，证据确实、充分，依法应当追究刑事责任的，应当作出起诉决定，……向人民法院提起公诉。”[17]在司法案件适用程序的第三步，刑事证明标准的钟摆又再次摇向了相对的主观主义，“人民检察院认为”的条件设定和表达其实是体现出了一种主观推定和判断，“应当”被“认为”所替代，公诉比审查阶段的证明标准在法律表示上又有所降低。（4）在审判阶段，我国刑诉法第162条第1款规定：“案件事实清楚，证据确实、充分，依据法律认定被告人有罪的，应当作出有罪判决。”这一条里并没有写是“应当”还是“认为”，但是，作为刑事司法程序的一般终结阶段，[18]我国学者普遍认为“案件事实清楚，证据确实充分”作为“认定被告人有罪的证明标准是客观标准”，[19]因此我们可以说，有罪判决的刑事证明标准比提起公诉的标准更加严格。同时还应当注意的一点是，此处规定的是“案件事实”，而公诉阶段使用的是“犯罪事实”，这两个范畴和标准也并不完全相同，从刑事法的角度来讲，犯罪事实即是指犯罪嫌疑人法益侵害行为成立和符合犯罪构成的基本事实，而案件事实则是指被告人包括犯罪事实在内的与起诉案件相关的综合事实。无疑，这是对司法审判阶段刑事证明标准适用在质和量上的进一步提高，而且实质上也是对刑事诉讼法和刑法保障人权方面的程序和实体价值统一的体现和必然要求。
（二）司法适用中的问题和悖难
以上分析可知，我国刑事诉讼法在立法层面对在不同诉讼阶段刑事证明标准的适用规定确实体现出了一定的层次性和合理性的，但是，我国现行刑诉法设置的这一层次并没有与学理逻辑和司法实践做到了完全符合和统一，当前的问题就是：第一，从立法语言的角度来看，我国有法可依的刑事证明标准实际上就仅是“案件事实清楚，证据确实充分”这12个字，刑事诉讼法立法规定过于笼统而不够精确清晰。第二，从法律解释学的角度来看，学界及我们在前文中对于从立案到审判的诉讼阶段刑事证明标准适用的分析，实际上都是属于一种学理解释，即无权解释，呼吁和亟待立法或司法的有权解释对证明标准适用的规范明确和指导完善。第三，从法律逻辑学的角度来看，对应于我国司法程序中的立案—移送审查—提起公诉—有罪判决四个阶段，当前的刑事证明标准实质上是一个低—高—较低—最高的走向和模式。由此可以看出，我国当前诉讼法规定的刑事证明标准忽高忽低，逻辑不一，并没有完全呈现出一个连贯递进的统一评价标准和顺序，层次混乱。
我们认为，当前立案和审判的刑事证明标准是合理的，问题的关键就是出在“低”和“最高”中间的这个“高”和“较低”上，我们倡导一种自始至终由低到高的统一的递进式的逻辑层次。这里存在两个隐藏的逻辑陷阱和悖难：（1）在移送审查阶段对公安机关的刑事证明标准过高。“应当”“犯罪事实清楚，证据确实充分”的绝对客观主义标准，实质上隐藏的逻辑前提是公安机关在刑事证明中肯定绝对不会犯错，这显然不甚科学，有待完善立法规定。（2）在提起公诉阶段对检察机关的刑事证明标准形同虚设。刑诉法第129条所规定的“应当”显然应当是包含了应然和实然的双重含义，因为刑诉是指导实践的程序法，如果其没有在现实中的实然的效果，那就是对法条的不尊重。那么在此情况下，作为移送审查司法后继程序的提起公诉，就面临着一个逻辑悖难，即公安机关在“应当”之下的刑事证明标准规制下，已经几乎将这一案件侦查和确认办成了客观性的“铁案”，那么，检察机关又应当在其中充当如何角色呢？刑诉法第141条规定的提起公诉的刑事证明标准是人民检察院主观性的“认为”，我们知道，主观来源于客观，物质决定意识，刑诉法中第141条跟随衔接第129条的隐含的逻辑前提和陷阱就是，检察机关必然要认同公安机关移送的案件。申言之，如果依据现行法条规定的提起公诉的刑事证明标准，则检察机关应当对于公安机关移送的案件“凡移送必起诉”，这显然也是与司法事实和适用现实不符合的，其出路仍在于完善立法。
（三）司法实践中不同诉讼阶段对证明标准的适用情况
不管立法规定与表述如何，司法机关在证明标准适用过程中，还是遵循渐进性的认识规律，体现了证明标准的层次性。如据资料显示，广州市天河区人民检察院在2007-2008年，共受理了公安机关批捕案件3064件4326人（2003-2008年的数据为10120件13987人），批准逮捕犯罪嫌疑人2920件4091人（2003－2008年的数据为9701件13276人）；受理公安机关移送审查起诉案件3514件5022人（2003-2008年的数据为11065件14536人），提起公诉案件3124件4396人（2003-2008年的数据为10097件13552人），批捕、公诉案件在法定期限内审结率为100%，起诉后有罪判决率为100%。对以上数据分析可知，对于公安机关移送审查的刑事案件起诉率，该院2003-2008年五年平均起诉率为91.25% , 2003-2006年三年平均起诉率为92.35%，而近两年的（2007-2008年）的年均起诉率则为88.90%。众所周知，起诉率的相对降低也就意味着对于公安机关移送案件不起诉率的逐年相对提高，这一数据分别为8.75%、 7.65％和11.10%，检察机关在起诉阶段对于证据审查要求的加强和刑事证明标准适用的事实提高，相对于公安机关来说，检察机关还是起到了应有的对案件过滤和把关更加严格的工作标准和业务要求的作用，体现出了主客观相统一下证明标准衔接性的深化和递进。
四、刑事证明标准司法适用的横向层次性
所谓证明标准的横向层次性，是指在我国刑事诉讼活动中对不同的犯罪乃至同一犯罪在定罪与量刑上的证明标准，事实上存在着的差异性与个别性。如前所述．我国当前刑诉法规定的刑事证明标准实质上只有一条，即“案件事实清楚，证据确实、充分”，但是在社会生活中出现的刑事案件纷繁复杂，每一例都有其个别性和特殊性，因此，所谓的“确实、充分”只能是总体上的表述和最高目标，如果对所有案件毫无区别地适用最高标准，则必然因其不符合实际而成为可望而不可及的空中楼阁。因此，在司法实践中结合案件的特殊情况，考虑公正与效力的辩证统一关系，对不同类型的案件的采用适度区分的证明标准是务实和明智之举。
天津市物业管理条例
天津市人大常委会
天津市物业管理条例
(２００２年１０月２４日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过)
天津市人民代表大会常务委员会公告
第５８号
《天津市物业管理条例》已由天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于２００２年１０月２４日通过，现予公布，自２００２年１２月１日起施行。
天津市人民代表大会常务委员会
２００２年１０月２４日
第一章总则
第一条为了规范物业管理服务的市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理服务企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。
第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。
第四条物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第五条新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第六条市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。
区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。
市人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。
街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章业主、业主会、业主委员会
第七条业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利：
(一)参加业主会会议，发表意见，享有表决权；
(二)推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；
(三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作；
(四)提议召开业主会会议；
(五)接受物业管理服务合同约定的服务；
(六)监督物业管理服务企业的管理服务活动；
(七)法律、法规规定的其他权利。
第八条业主应当履行下列义务：
(一)遵守业主公约；
(二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度；
(三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动；
(四)按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费；
(五)按照规定缴存维修基金；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第九条业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。
业主会行使下列权力：
(一)制定、修改业主会章程和业主公约；
(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；
(三)审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业；
(四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度；
(五)监督物业管理服务企业的管理服务活动；
(六)决定维修基金的使用方案，并监督实施；
(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。
第十条同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。
业主代表会行使业主会的权力。
第十一条已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：
(一)出售建筑面积达百分之五十以上；
(二)业主入住率达百分之五十以上；
(三)首位业主实际入住达二年以上。
第十二条首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。
进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。
第十三条首次业主会会议应当讨论决定下列事项：
(一)制定业主会章程；
(二)修订业主公约；
(三)选举业主委员会；
(四)确定物业管理服务企业；
(五)决定物业管理其他重大事项。
第十四条业主会会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。
根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会议。
第十五条业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
业主会作出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法，由业主会章程规定。
业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映业主意见。
业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在物业管理区域内公告。
主业会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第十六条业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。
第十七条业主委员会履行下列职责：
(一)召集业主会会议；
(二)执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；
(三)根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同；
(四)监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动；
(五)听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系；
(六)履行业主会赋予的职责；
(七)完成业主会交办的其他事项。
第十八条业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：
(一)业主会章程；
(二)业主公约；
(三)业主委员会组成人员的基本情况。
第十九条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。
业主应当将与使用人的约定，书面告知业主委员会和物业管理服务企业。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
第二十条业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。
第三章物业管理服务企业
第二十一条物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。
第二十二条物业管理服务企业享有下列权利：
(一)依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；
(二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；
(三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；
(四)法律、法规规定的其他权利。
第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务：
(一)履行物业管理服务合同，提供服务；
(二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；
(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督；
(四)接受物业管理行政主管部门的监督管理；
(五)法律、法规规定的其他义务。
第二十四条物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。
物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。
第二十五条物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。
第四章前期物业管理
第二十六条前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。
第二十七条新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。
前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。
第二十八条房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。
第二十九条购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。
第三十条规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。
开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。
第三十一条物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
第三十二条开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内，向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
(二)物业竣工验收资料；
(三)共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；
(四)物业质量保证文件和使用说明文件；
(五)物业管理需要的其他资料。
第五章物业使用和维护
第三十三条物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。
当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。
物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。
第三十四条业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
第三十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务。
物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任，以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法，由市人民政府另行规定。
第三十六条使用物业禁止下列行为：
(一)拆改住宅房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；
(二)占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备；
(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；
(四)违章搭建建筑物、构筑物；
(五)放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；
(六)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
(七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
(九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十七条业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。
物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，应当劝阻制止，责令改正。
第三十八条利用物业共用的部位、设施从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益，应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。
第三十九条任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主会同意。
业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等，具体使用办法由业主委员会确定。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理制度。
第四十条两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业，应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。
维修基金管理办法由市人民政府制定。
第六章物业管理服务
第四十一条一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。
第四十二条物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
(一)业主会和物业管理服务企业的名称；
(二)物业管理服务区域范围；
(三)物业管理服务内容；
(四)物业管理服务标准；
(五)物业管理服务费用；
(六)物业管理服务合同期限；
(七)违约责任；
(八)物业管理服务合同解除条件；
(九)双方约定的其他事项。
物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。
第四十三条物业管理服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列内容：
(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；
(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；
(三)电梯、智能系统等设备的运行服务；
(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
(五)物业装饰装修管理；
(六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务；
(七)物业管理区域内秩序的管理、服务；
(八)物业资料的管理和查询服务。
第四十四条物业管理服务合同期限届满三个月前，物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业管理服务合同；不续约的，业主会确定其他物业管理服务企业。
第四十五条物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列移交事项：
(一)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
(二)物业档案资料；
(三)物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。
新物业管理服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。
第四十六条物业管理服务企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：
(一)按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划，提供物业管理服务；
(二)书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项；
(三)对物业管理服务区域进行全面巡视和检查，定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护；
(四)发现共用的部位、设施、设备损坏时，立即采取措施，进行维修；
(五)接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理资料；
(七)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主会和有关行政管理部门报告；
(八)按照物业管理服务合同，做好其他物业管理服务事项。
第七章物业管理费
第四十七条物业管理实行有偿服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。
第四十八条物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。
普通住宅的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定；其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。
第四十九条普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。
确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时，应当采取各种方式听取群众意见。
第五十条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。
第五十一条在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。
第五十二条个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业，并支付特约服务费。
第五十三条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门，可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业并支付代办服务费。
第八章法律责任
第五十四条业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第五十五条业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实、并依法处理。
第五十六条开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定，未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的，物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，暂扣售房许可证，并处以一万元以上十万元以下罚款。
开发建设单位违反本条例第三十二条规定，未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的，物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以一万元以下罚款。
第五十七条物业管理服务企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，予以警告，降低资质等级，并可按照以下规定处以罚款：
(一)违反本条例第二十一条规定，未按照资质等级从事物业管理服务活动的，处以一万元以上五万元以下罚款；
(二)违反本条例第二十四条第一款规定，将物业项目整体转让他人的，处以一万元以上五万元以下罚款；
(三)违反本条例第四十二条第三款规定，未办理合同备案的，处以五千元以上一万元以下罚款；
第五十八条业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定，拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的，物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害。造成损失的，业主或者使用人应当承担赔偿责任。
第五十九条违反本条例第三十六条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：
(一)拆改住宅房屋的承重结构的，处五万元以上十万元以下罚款；
(二)占用共用部位，损坏共用的设施、设备的，处以三万元以下罚款；
(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的，处以一万元以下罚款。
当事人逾期不改正的，物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。
违反本条例第三十六条规定，占用消防通道，放置超过安全标准的危险物品，违章搭建建筑物、构筑物，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音，乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画，随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的，公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。
第六十条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十一条物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第六十二条业主公约和业主会章程的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定；物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。
第六十三条未实行物业管理的原有住宅区，参照本条例逐步实行物业管理。
第六十四条本条例自２００２年１２月１日起施行。１９９７年１２月１７日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。