关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见，因此仅在此略加分析，以表刍荛之见。

早在我国唐律中，对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中，对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开，赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利，从本质上来讲仍然是债权，但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额，即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定，优先购买权的行使应符合下列条件：（1）共有人出售自己的财产份额；（2）其他购买人与他人的条件相同；（3）必须在规定的时间内行使优先购买权，若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复，就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额，应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下，可以抛弃其应有份额，这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产，但由于其他共有人的权利及于共有物的全部，依先占原理，被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意，擅自处分共有物的，将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲，该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为，则该行为有效；反之，则无效。但如果转让的共有物是动产，第三人在取得该动产时时处于善意，可按善意取得的规定处理；5如果是不动产，则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外，优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题；如各种优先购买权竞合的问题；如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统，借鉴世界各国的立法经验，结合目前我国的国情，在未来的《物权法》中对以上诸问题，加以合理的规定，为社会主义市场经济的良性、快速发展，为人民群众生活质量的提高，起到保障和促进的作用。


尾注：1、我国唐律中规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率，实现交易主体平等参与交易活动的角度出发，否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题：当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵，则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任；如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示，并经过了3个月的期限，则视为被告知者自动放弃其优先购买权，当其他没有被告知的共有人不予追认时，要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任；当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人，就将自己的份额出卖给部分共有人时，其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先购买权，而共有人出售该财产时没有通知其他共有人，侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时，可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度，从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意，共有人对此行为又不予追认，则合同无效，应当由主张优先购买权的共有人，优先购买出让人的财产份额；如果第三人为善意，交易过程完整无瑕疵，则合同成立，无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权，而这项权利虽然理论上及于每一个共有人，但在真正处理实际问题的时候，优先权的效力最终发生在谁的身上，往往是由出让人决定的（只有一个主张权利的共有人除外），因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利，就只对该权利人进行赔偿，如有多人请求，则由出让人在赔偿金一定的条件下，自主决定每个权利主张者所分得的份额。


国家工商局


经济合同仲裁委员会办案规则

1985年8月10日，国家工商行政管理局

为贯彻《中华人民共和国经济合同仲裁条例》（以下简称《仲裁条例》），提高办案效率，特制定本规则。

第一章 申诉和受理
第一条 申请仲裁应当符合下列条件：
（一）仲裁申请人必须是与本案有直接利害关系的当事人；
（二）有明确的被诉人、具体的诉讼请求和事实根据；
（三）属于受诉仲裁机关管辖范围。
第二条 申诉应向仲裁机关递交申诉书，并按被诉人数提交副本。
第三条 仲裁机关受理下列案件：
（一）企业、事业单位、国家机关、社会团体等法人之间，法人同个体经营户、农户、专业户之间，个体经营户、农户、专业户相互之间的经济合同纠纷案件；
（二）中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业之间以及他们同其他法人、个体经营户、农户、专业户之间的经济合同纠纷案件；
（三）上级仲裁机关交办的经济合同纠纷案件。
第四条 仲裁机关对于下列申诉不予受理：
（一）已向人民法院起诉的；
（二）超过诉讼时效的一般不予受理，但侵权人愿意承担债务的不受此限制；
（三）不属于本仲裁机关管辖的案件。
第五条 仲裁机关接到申诉书，经审查，符合受案条件的应在七日内立案，并通知申诉方按争议金额的比例预交案件受理费，提交法定代表人证明书或者代理人委托代理书及有关证据。
不符合受案条件的，应在七日内通知申诉方不予受理，并说明理由。

第二章 诉讼参加人
第六条 具有法人资格的企业、事业单位、国家机关、社会团体，可作为经济合同纠纷的诉讼当事人。由这些单位的主要行政负责人作为法定代表人。
有诉讼权利能力的个体经营户、农户、专业户可以作为经济合同纠纷的诉讼当事人。
第七条 当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种的，仲裁机关受案后，认为可以合并处理的，为共同诉讼。
第八条 对当事人争议的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理的结果同他有法律上的利害关系时，仲裁机关应当通知他作为第三人参加仲裁诉讼。
对当事人争议的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，成为诉讼当事人。
第九条 当事人、法定代表人可以委托一至二人代为诉讼。委托他人代为诉讼，必须向仲裁机关提交委托代理书。
委托代理书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、变更诉讼请求，提起反诉，必须有被代理人的特别授权。
第十条 诉讼当事人或代理人，经仲裁机关许可，可以查阅本案庭审材料，但涉及国家机密的材料除外。
代理诉讼的律师可以依照有关规定查阅本案有关材料，但必须对当事人和其他人保密。

第三章 庭审准备
第十一条 仲裁机关受案后，由仲裁委员会主任或者副主任指定首席仲裁员一人和仲裁员二人组成仲裁庭进行仲裁。
被指定的仲裁员认为办理本案不适宜时，应当自行提出回避。
第十二条 仲裁机关受案后，应当在五日内将申诉书副本发送被诉方，通知其在收到申诉书副本之日起十五日内提交答辩书和有关证据，提交法定代表人证明书或者代理人委托代理书。
第十三条 办案人员应当认真审阅申诉书、答辩书和有关证据，拟定调查提纲。调查收集证据应当按照《仲裁条例》第十一条、第二十二条、第二十三条的规定进行。
证据包括：
（一）书证；
（二）物证；
（三）视听资料；
（四）证人证言；
（五）当事人的陈述；
（六）鉴定结论；
（七）勘验笔录等。
以上证据必须经过查证属实，才能作为认定事实的根据。
调查取证，应当由两名工作人员进行。
第十四条 需要采取保全措施的，必须根据《仲裁条例》第二十四条规定办理。
第十五条 认真分析案情。在调查取证的基础上，对案件事实是否清楚，证据是否完备，责任是否明确，适用何种法律、行政法规、政策等进行研究。
疑难案件应当提交仲裁委员会讨论决定。
第十六条 在审理案件中发现无效经济合同或利用经济合同进行违法活动的，应当终止仲裁程序，由工商行政管理局处理。如果是部分无效部分有效的合同由仲裁委员会处理，无效部分可以裁定，有效部分争议的解决按仲裁程序办理。已收的案件受理费，由有过错的一方或者违法的一方承担。双方都有过错，按责任大小分担。
第十七条 仲裁机关处理经济合同纠纷案件，应当先行调解。
调解可以由仲裁员一人主持，也可以由仲裁庭主持。通过调解对当事人进行法律、政策的教育，促使双方当事人互相谅解，达成协议。
调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。协议内容不得违背法律、行政法规和现行政策，不得损害国家利益和他人利益。
第十八条 调解达成协议的，应当制作调解书。调解书的内容和形式应当符合《仲裁条例》第二十七条和《经济合同仲裁文书样式》的规定。
第十九条 调解未达成协议或者调解书送达前，一方翻悔的，仲裁庭应当及时裁决。

第四章 庭审
第二十条 仲裁机关审理经济合同纠纷案件，一般不公开进行。
第二十一条 仲裁庭开庭前，应当拟好详细的庭审提纲，并将开庭时间、地点以书面形式通知当事人。当事人经两次通知无正当理由拒不到庭的，可以缺席仲裁。
第二十二条 仲裁庭开庭时，书记员应当查明当事人和其他诉讼参加人是否到庭，并向首席仲裁员报告仲裁庭准备就绪。
仲裁庭纪律：
（一）当事人应服从仲裁庭的呼唤和询问；
（二）当事人陈述事实、辩论问题，要实事求是、文明礼貌，非经首席仲裁员允许不得发言；
（三）未经仲裁庭允许，不准录音、录相和摄影，不得随意退出仲裁庭；
（四）不得大声喧哗，不准鼓掌、呼口号，对仲裁活动有意见，可在闭庭后以口头或者书面方式向仲裁委员会反映。
第二十三条 首席仲裁员核对当事人身份和代理权限；宣布案由；宣布仲裁员、书记员名单；告知当事人的诉讼权利和义务，询问当事人是否申请回避。如果当事人不申请回避，即可开庭审理；如果当事人申请回避，可宣布休庭，按《仲裁条例》第十八条规定办理。书记员、翻译人员的回避，由仲裁庭或独任仲裁员决定。
（一）当事人的诉讼权利：
1．有申诉、答辩、反诉和变更诉讼请求的权利；
2．有委托律师和其他人代为诉讼、申请回避的权利；
3．有申请保全的权利及使用本民族语言文字的权利；
（二）当事人的诉讼义务：
1．诉讼当事人有遵守仲裁程序的义务；
2．有如实陈述案情、实事求是地提供证据的义务；
3．有按规定交纳仲裁费以及自动履行仲裁文书的义务。
第二十四条 仲裁庭应当认真听取申诉人的申诉和被诉人的答辩，并就当事人争执的焦点进行询问，以查清事实。
庭审时，申诉人增加诉讼请求，被诉人提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二十五条 仲裁庭可就当事人争议的事实出示书证、物证和视听资料等经当事人辩认。
宣读勘验、鉴定结论。
根据需要可通知证人出庭作证。
第二十六条 庭审调查结束后，双方当事人进行辩论。辩论时，首席仲裁员应引导双方当事人将辩论集中在案件必须解决的问题上。
第二十七条 辩论结束后，由首席仲裁员依申诉人、被诉人的顺序征询双方最后意见，可以再行调解。
调解达不成协议的，由仲裁庭评议后裁决。
第二十八条 仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。评议中的不同意见，应如实记入笔录。评议笔录由仲裁庭成员、书记员签名。
第二十九条 书记员应当将庭审的全部活动记入笔录，经首席仲裁员核准后，由双方当事人签名。拒绝签名的，应当记录在案。
第三十条 案件审理终结后，承办人应当写出结案报告，填写结案审批表，连同裁决书（或调解书）报请经济合同仲裁委员会审批。
第三十一条 仲裁庭评议后，可以当庭口头宣布裁决结果。闭庭后十日内将裁决书送达当事人；定期宣布裁决结果的，宣布后应即将裁决书送达当事人。
宣布裁决时，应当告知当事人，如不服裁决，可以在接到裁决书之日起十五日内向原裁决的仲裁机关所在地的人民法院起诉。
裁决书的内容和形式，应当符合《仲裁条例》第三十二条和《经济合同仲裁文书样式》的规定。

第五章 简易程序
第三十二条 仲裁机关对于事实清楚、情节简单、争议不大的经济合同纠纷案件，可以适用简易程序。
第三十三条 简单的经济合同纠纷案件，当事人可以用口头方式或者用信函方式申诉，双方当事人也可以一同到仲裁机关请求解决争议。仲裁机关问明情由后，可以当即审理，也可以另定日期审理。
第三十四条 仲裁机关处理简单的经济合同纠纷案件，可以指定一名仲裁员按简易程序办理，或者派出仲裁员就地审理案件。
县（市）、旗、市辖区经济合同仲裁委员会可以委托工商行政管理所受理简单的经济合同纠纷案件，进行调解。调解成立的，应制作调解书，经仲裁委员会指定的仲裁员审核签名，加盖仲裁委员会的印章。调解书送达后，即发生法律效力。

第六章 送达
第三十五条 仲裁文书应当直接送达当事人。直接送达有困难的，可以委托当事人所在地的仲裁机关代为送达，并由当事人在送达回证上签名或盖章后退还原仲裁机关。


当事人在送达回证上的签收日期为送达日期。
第三十六条 当事人拒绝接收裁定书或裁决书的，送达人应当邀请有关组织的代表或其他人到场，说明情况，在送达回证上记明拒收的事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，把仲裁文书留在当事人单位或住处，即视为送达。
如个体经营户、农户、专业户当事人不在的，可交他的同住成年家属或者他指定代收的人签收。
当事人拒绝接收调解书的，视为翻悔。

第七章 仲裁监督
第三十七条 如果其他组织和个人发现已生效的仲裁文书确有错误，可以向经济合同仲裁委员会提出建议。非经法定程序，任何组织和个人都无权改变仲裁文书。
当事人认为已经发生法律效力的裁决书有错误，可以向原仲裁机关或者上级仲裁机关申请复议。经仲裁机关复查，认为原裁决正确，予以驳回；如原裁决确有错误，按本规则第三十八条规定办理。
第三十八条 经济合同仲裁委员会主任、副主任发现本委已经发生法律效力的裁决确有错误，需要改变的，可以提交本委讨论决定。
上级仲裁机关发现下级仲裁机关已经发生法律效力的裁决确有错误，可以直接审理，也可以指令原仲裁机关重新审理。重新审理案件应当另行组成仲裁庭。

第八章 仲裁协助
第三十九条 仲裁协助是一项重要制度，各级仲裁机关必须认真执行。
第四十条 委托其他仲裁机关代为一定诉讼行为的，受委托的仲裁机关必须认真办理。
第四十一条 委托送达仲裁文书的，受委托仲裁机关应当按照本规则第六章的规定办理，不得拖延或不办。

第九章 归档
第四十二条 案件处理终结后，书记员应按时间顺序将案件审理中形成的档案材料装订成册归档。
第四十三条 案卷分正卷和副卷装订
正卷包括：申诉书、答辩书、法定代表人证明书、委托代理书、调查证据、勘验笔录、鉴定结论、谈话笔录、保全措施裁定书、调解书和裁决书、送达回证、庭审笔录、调查笔录等。
副卷包括：立案审批表、调查提纲、庭审提纲、阅卷笔录、汇报笔录、请示报告、上级批示、内部联系笔录、仲裁委员会讨论笔录、仲裁庭评议笔录、裁定书、调解书、裁决书底稿、结案审批表、结案报告等。
第四十四条 仲裁卷宗属于国家档案，要妥善保管。上级仲裁机关可以调阅。
其他有关部门因工作需要借阅案卷时，经领导批准，可以就地阅正卷。

第十章 回访
第四十五条 案件审理终结后，应当有重点地进行回访，听取当事人意见，检查办案效果，总结办案经验。
回访时还可以向当事人提出认真签订合同、履行合同的仲裁建议。
第四十六条 在回访中发现当事人不执行或者没有完全执行已发生法律效力的调解书、裁决书，应当说服当事人认真履行仲裁文书规定的义务。如果发现裁决书认定事实不准、适用法律不当，应按仲裁监督程序办理。