最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
法释〔2005〕5号
最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。
第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
四、其它
第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。
本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
曲靖市国有资本收益管理实施细则
云南省曲靖市人民政符
曲靖市人民政府公告
第9号
现公布《曲靖市国有资本收益管理实施细则》，自2005年8月1日起施行。
曲靖市人民政府
二00五年六月十五日
曲靖市国有资本收益管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强国有资本收益管理，维护国有资产所有者的合法权益，规范国有企业，行政、事业单位国有资本收益预算管理，充分发挥国有资本收益在我市经济结构调整、社会稳定和国有企业改革与发展中的作用，根据《云南省国有资本收益管理办法》（云政发〔2004〕127号），以下简称《办法》，制定本实施细则。
第二条 我市各级政府管理的企业进行国有资本收益管理，各级行政、事业单位依法处置变现国有资产所得净收益，适用本实施细则。具体包括：
（一）国有企业、国有独资公司实现的税后净利润；
（二）国有控股、参股的股份有限公司、有限责任公司分配的税后净利润中，由国有股份分享的股息、红利和股利；
（三）转让国有企业产权和国有独资公司、股份有限公司、有限责任公司的国有股权所得收入；
（四）国有企业、国有独资公司实施清算所得净收益；
（五）股份有限公司、有限责任公司实施清算，由国有股东分享的清算净收益；
（六）行政、事业单位转让国有资产变现的净收入；
（七）其他按规定属于国有的资产收益和资产处置收益。
前款所称税后净利润收入，是指税后利润在提取盈余公积金和公益金之后，国家以出资人身份从企业分回的利润；国有股份分享的红利，是指国家授权投资机构或授权部门在国有控股、参股的股份有限公司和有限责任公司的税后利润中按出资比例应分得的红利；清算是指依据《中华人民共和国企业破产法》的规定宣告企业破产，并进行了清算；或者依照国家有关规定对改组、合并、撤消法人资格的企业资产进行的清算；或者企业按照合同、契约、协议规定终止经济活动的结业清算；转让国有企业（公司）产权（股权）是指国有资本的出资人有偿转让其拥有的各种形式的投资及投资所形成的权益的行为；转让国有资产变现的净收入是指依法处置变现国有资产（股权）扣除投资账面价值和交易成本后所产生的净收入。
第三条 国有资本收益按照分级行使出资人职权的产权关系和现行财政体制，分别列入同级财政预算管理。
第四条 各级财政部门负责本级政府国有资本收益的收缴和管理。
第二章 国有资本产生的利润收益的征收
第五条 国有资本收益采取合并交纳方式征收。具体征收方式如下：
（一）国有企业、国有独资公司的应缴税后利润，采取“按季定额预缴，年终依率清算”的方式缴入同级财政。
（二）国有控股或参股的股份有限公司、有限责任公司已宣告或决定分配的国有股利，由股份有限公司或有限责任公司采取“据实上缴”方式，直接解缴同级财政。
第六条 市属国有企业和国有独资公司以年度可供分配利润为基数按20%的比例向市级财政上缴利润。各县（市）区可根据本地实际制定措施，在15%—30%以内核定。省政府另有规定的，从其规定。
第七条 应缴国有资本投资收益，区别以下情况计算确定：
（一）国有企业、国有独资公司的应缴税后利润，用以下公式计算：
应上缴税后利润收益＝（企业当期实现净利润±年初未分配利润或未弥补亏损＋其他转入－按规定允许以利润补充的流动资本－提取法定盈余公积金－提取法定公益金）×收缴比例。
上述公式中的补充流动资本是指国有工业企业按财政部财工字〔1996〕63号规定计算自补流动资本的数额（在规定比例下按实际提取数扣除）。
（二）国有股权由国有控股和参股的国有独资企业（公司）、股份有限公司、有限责任公司持有的，持股企业对分得的国有股利，作为投资收益，与其他业务利润一并按20%计算缴纳国有资本收益。
第八条 国有资本收益的上缴，应按以下程序进行：
（一）申报上缴收益。由各级政府或国有资产监督管理机构以及其他国有单位管理的国有企业、国有独资公司、国有控（参）股的股份有限公司或有限责任公司（以下简称直接上缴收益企业）年初根据年度经营计划和财务预算，结合行业、企业和利润水平及政府国有资本结构调整政策，按照隶属关系向同级财政部门申报上缴收益报告。
（二）收益上缴报告包括以下内容：
1.收益上缴单位性质、隶属关系、所在地址；
2.上年度的生产经营情况（重点对收入、利润进行分析）；
3.企业本年度实现利润预测情况，预测的依据、利润分配方案和企业其他重大经济行为。
（三）同级财政部门根据收益上缴报告，结合行业利润水平、政府国有资本结构调整政策和国家所有者权益大小，分别下达上缴收益企业的收益解缴比例的通知，并将通知抄送同级国有资产监督管理机构及其他国有单位。
（四）上缴收益企业接到通知后，按照核定的比例填写《云南省财政收入缴款书》，缴款书各栏应当按照《中华人民共和国国家金库条例实施细则》第三十四条的规定填写，其中“财政机关”栏填写收款的同级财政机关名称。
国有资本收益以外币反映的，按照缴款日银行汇价折合人民币。
第九条 上缴收益企业的年度会计报告必须经注册会计师和会计师事务所审计。审计报告提出保留意见、拒绝发表意见、否定意见影响企业财务成果的，各级财政部门应会同国有资产监督管理机构和其他国有单位对上缴收益企业的上缴国有资本收益的形成进行核查，并结合核查情况于次年三月以前进行清算，多退少补。
第三章 国有资本转让及清算收益的征收
第十条 国有资本转让收益采取“据实上缴”方式征收。具体征收方式如下：
（一）国有企业、国有独资公司按有关规定转让国有产权，所得转让净收益由国有产权受让方全额解缴同级财政，并由转让、受让双方在转让协议中载明；
（二）国有控股或参股的股份有限公司、有限责任公司按有关规定转让国有股权，所得转让净利益由国有股权受让方全额解缴同级财政，并由转、受让双方在转让协议中载明。
第十一条 国有资本清算收益采取“据实上缴”方式征收。具体征收方式如下：
（一）国有企业、国有独资公司实施清算，所得清算净收益由清算机构全额解缴同级财政。
（二）国有控股或参股的股份有限公司、有限责任公司按有关规定实施清算，所得清算净收益属国有股东分享的部分，由清算机构全额解缴同级财政。
第十二条 应缴国有资本转让及清算收益，区别以下情况计算确定：
（一）国有企业（公司）国有产（股）权转让收益按以下公式计算：转让收益＝转让收入－投资账面价值－应缴各种税费。
上式中转让收益若出现负数，将不再收取转让收益。
（二）行政事业单位国有产（股）权转让收益按以下公式计算：
转让收益＝转让收入－应缴各种税费。
（三）直接上缴收益企业的清算收益＝清算收入－清算费用。
直接上缴收益企业转让其投资企业国有产权以及其投资企业实施清算后所得净收益，作为投资收益，与其他业务利润一并计算缴纳国有资本收益。
第十三条 国有资本转让及清算收益的上缴，应按以下程序进行：
（一）申报转让（清算）收益。直接上缴收益企业根据同级国有资本监督管理机构和财政部门的国有产（股）权转让批复，出具国有产（股）权转让收益报告；行政、事业单位根据同级财政部门的国有产（股）权转让批复向同级财政部门出具转让收益报告。直接上缴收益企业依法成立的清算机构根据清算结果向同级财政部门出具清算收益报告。
转让收益报告的内容包括：
1.转让主要事项；
2.受让方名称、所有制性质、地址；
3.转让收入额、投资账面价值、转让过程中发生的各项税费额；
4.附《转让协议》。
清算收益报告的内容包括：清算主要事项；清算机构名称、地址；清算收入和清算费用等。
（二）下达收益缴库通知。同级财政部门根据直接上缴收益企业、行政事业单位出具的国有产（股）权收益报告，会同同级国有资本监督管理机构或其他国有单位在产权交割日后10日内向国有产权受让方下达国有产（股）权转让收益缴库通知；在清算企业清算期结束10日内向清算机构下达清算收益缴库通知。
（三）产权受让方和清算机构接到通知后，填写《云南省财政收入缴款书》，缴款书各栏应当按照《中华人民共和国国有金库条例实施细则》第三十四条的规定填写，其中“财政机关”栏填写收款的同级财政机关名称。
国有资本收益以外币反映的，按照缴款日银行汇价折合人民币。
（四）产权受让方和清算机构根据产权转让收益缴库通知和清算收益缴库通知向同级财政如数上缴国有产（股）权收益。
第十四条 企业、国有资产监督管理机构以及其他单位转让持有的境内外上市公司国有股权所得收益，国家另有规定的，从其规定。
第四章 国有资本收益征收的监缴管理
第十五条 各级财政部门负责本级政府的国有资本收益征收管理工作。各级国有资产监督管理机构和其他管理国有企业的单位负责监督国有资本收益的上缴。
第十六条 为加强国有股利收益的收缴管理，各级国有资产监督管理机构和其他管理国有企业的单位在其出资的股份有限公司或有限责任公司股东（大）会表决日10日内将有关国有股利的分配情况抄送同级财政部门备案。
第十七条 为加强国有产（股）权转让收益的收缴管理，各级国有资产监督管理机构和其他管理国有企业的单位在决定批复所监管企业的国有产（股）权转让事项时，应将批复文件抄送同级财政部门备案。
第十八条 国有资本收益预算科目使用财政部当年制定的《政府预算收支科目》中“国有资产经营收益”类的相关科目。
第十九条 国有资本收益解缴入库的时间如下：
（一）国有企业、国有独资公司税后利润，在规定的年度财务会计报告编制日后30日内入库；
（二）股份有限公司、有限责任公司分配的国有股利，在公司股东（大）会表决日后30日内入库；
（三）国有产权转让收益，在办理国有产权交割日后10日内入库；
（四）其他应缴国有资本收益，在确定后10日内入库。
第二十条 国有企业（公司）、国有控（参）股的股份有限公司和有限责任公司因上缴国有资本收益而减少的国有资本，在计算当年国有资本保值增值有关考核指标时，允许调减其相关考核指标基数。
第二十一条 国有资本收益必须及时、足额征收入库。国有企业和国有独资公司如遭受重大自然灾害、战争等不可抗力造成巨大损失，导致不能完成国有资本收益预算的，报经同级财政机关批准，可予适当减免。
第五章 国有资本收益的使用管理
第二十二条 列入各级政府预算管理的国有资本收益，用于国有企业改革和国有经济结构战略调整所需支出，主要包括以几个方面：
（一）补贴国有企业改制、关闭、破产安置职工所需的经费；
（二）补助国有企业分离社会职能所需的经费；
（三）资助企业自主研究、开发新技术、新工艺支出；
（四）安排高新技术产业化前期资本支出；
（五）补充企业国家资本金和增购有关股份有限公司、有限责任公司的国有股权；
（六）解决国有企业和单位改革和发展过程中的其他重大问题。
第二十三条 使用国有资本收益，由企业和单位向同级财政部门和国有资产监督管理机构提出年度预算申请。
第二十四条 各级财政部门会同同级国有资产监督管理机构按规定编制国有资本收益支出预算，报经同级政府批准后，严格审核、批复各预算单位提出的预算申请。
各预算单位在同级财政部门批准的预算限额内据实使用国有资本收益资金，年终按规定向同级财政部门编制财务会计报告。
第二十五条 国有资本收益预算资金下拨使用后，企业区别以下情况处理：
（一）属于资本性支出的，增加国有资本金；
（二）属于收益支出的，由使用单位列作财政补贴收入。
第二十六条 国有企业（公司）、国有控（参）股的股份有限公司和有限责任公司因使用国有资本收益而增加的国有资本，在计算当年国有资本保值增值有关考核指标时，不得调整其相关考核指标基数。
第六章 法律责任
第二十七条 各级财政部门对国有资本收益的组织、上缴及支出预算的执行进行检查监督，并将检查情况专题报告同级政府。
第二十八条 企业有以下情形之一的，由同级财政部门会同有权机关视情节轻重，依法进行处分和处罚：
（一）违反企业财务、会计制度，乱列成本、费用，侵蚀国有资本收益的；
（二）非法转移，隐瞒国有资本收益的；
（三）拒缴国有资本收益的；
（四）拖延应缴国有资本收益超过180日的；
（五）编造事实，骗取国有资本收益预算资金的；
（六）挪用国有资本收益预算资金的。
第二十九条 各级国有资产监督管理机构和持有企业国有产权的其他单位，对企业国有资本收益的解缴、使用进行监督，不得截留、挪用、抽调或者授意、强令企业隐瞒、挪用、非法转移国有资本收益。
第三十条 各级财政部门、国有资产监督管理机构和其他管理单位的有关工作人员，在国有资本收缴管理中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违反财经纪律行为的，提交有权机关依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十一条 本实施细则从二OO五年八月一日施