合同起草、审核、修改业务的十八大要点
文/武志国 woo_eye@yahoo.com.cn
（一）审“主体”，审彼方又看己方甚至涉及的第三人，审核合同主体是否具备完全的民事行为能力，是否具备特定的专业资质和专门许可，还可进行必要的资信调查等；
（二）审“方式”，审合同是否需以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是建设工程发包、市政特许经营、国有资产转让、上市公司收购和政府采购等都可能涉及特殊的签订方式。
（三）审“意思”，审意思表示是否真实，防止信息传递发生的扭曲或衰竭，要了解合同当事人的最真实的想法，能否满足当事人交易需求，看合同主体的意思表示是否失真；
（四）审“标的”，审交易标的是否合法，交易标的的交易是否处于受限状态，对标的相关法律、规范和标准的引用是否到位，尤其是对标的定性分析和定量描述是否全面、精准；
（五）审“支付”，审核支付方式如货币、易货等细节，总价、单价、价格构成、支付方式、支付步骤、账户等是否明确；
（六）审“财税”，合同与税法直接挂钩，税收是合同的成本之一，应当充分评估合同的约定和履行对合同税收的影响；
（七）审“时空”，审核合同履行中支付、给付等时间上的要求（起止、阶段、期限、期日）是否明确，时间衔接是否无冲突，是否符合法定的期限要求，履行的标的物所在地、提货地、送货地、路线、空间界限或范围是否明确；
（八）审“权利”，审权利是否合理对等无遗漏，尤其是关注是否存在主要权利被对方排除，看有关弃权或豁免条款是否适当，是否遗漏重要关键的权利等；
（九）审“义务”，审义务和责任是否合理对等或无遗漏，尤其是关注义务是否为彼此接受，是否存在责任不合理排除和责任不合理加重的情形，是否遗漏重要的义务和责任，不可抗力条款是否范围适当或公平等；
（十）审“框架”，审合同框架是否对交易主体、内容、方式等进行锁定、交易可能现象的预测是否完备，是否存在致命的结构遗漏，合同之间或条款之间、章节之间是否协调一致；
（十一）审“特殊”，审核其中的除外条款、例外情形是否严谨，保证、抵押、质押等条款是否严谨，保密、知识产权等特殊条款是否有遗漏，是否存在垄断、不正当竞争或变相商业贿赂，是否违反银行、证券、信托等的特殊监管政策；
（十二）审“风险”，审合同存在哪些风险，是否存在不合理的或不可控制的风险，看风险防范措施是否落实以及能否奏效；
（十三）审“纠纷”，审核潜在的纠纷预测是否全面，违约责任是否对应潜在的违约形态，违约责任形式是否可操作，是否足以挽回损失，纠纷解决方式是否明确，关于诉讼或仲裁管辖是否存在无效情形的问题；
（十四）审“手续”，合同签订是否取得应有的行政许可、登记或者备案，合同的签订是否按照章程的要求经有关决策机构同意，签字、盖章是否完备，协助、条件提供、交接验收手续是否明晰，授权人签名、授权书内容等是否完整有效；
（十五）审“效力”，看合同整体上的能否保证其有效性，合同的效力所附带的期限和条件是否适当；
（十六）审“涉外”，涉外合同往往涉及一些特殊的法律问题，需要特别留意和特殊处理；
（十七）审“关联”，是否属于关联交易情形，属于关联交易的是否符合关联交易的限制，合伙人同本合伙企业交易是否符合合伙协议约定或经全体合伙人一致同意等；
（十八）审“文字”，需使用确切的词语，数字是否精确，是否有错别字，字句是否有歧义，文本是否美观简洁。
作者:内大法律系毕业,执业律师
鞍山市城镇房地产交易市场管理暂行办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市城镇房地产交易市场管理暂行办法
鞍山市人民政府令第11号
第一条 为加强房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国家建设部、国家物价局、国家工商行政管理局《关于加强房地产交易市场管理的通知》和《辽宁省房地产交易市场管理暂行办法》结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡鞍山市城市行政区域内的房产交易及国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押等活动，均执行本办法。
第三条 本办法所称的房地产交易，是指房产的买卖、租赁（不含执行政府指令性价格出租的房屋）、典当、抵押、拍卖、赠与、差额交换、企业兼并及国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等流通行为。
凡从事房地产交易的单位和个人必须进入房地产交易市场，严禁场外交易。未经审查批准的房地产交易，不受法律保护。
第四条 房地产交易市场的管理坚持合理调节供求，搞活房地产流通，强化管理手段，保护交易双方权益的原则。
第五条 房地产交易市场管理委员会，由市人民政府主要领导兼主任，建委、房产、土地、财政、物价工商、公安、统建办等部门领导为成员，从行政上法律上对房地产交易市场进行宏观调控。市房产管理局是房地产交易市场的主管机关。委员会下设办公室，由市房产管理局牵头，土地、财政、物价、工商部门派员参加，负责日常工作。
海城市、台安县、岫岩满族自治县房地产交易市场的具体管理工作，由县（市）人民政府指定的房地产交易主管机构负责。
第二章 房地产买卖、出让、转让
第六条 房地产买卖必须到房地产交易市场办理登记、立契、评估，公证、过户等手续，由房地产主管部门核发房屋产权执照及土地使用证。
第七条 各房地产经营开发单位，必须持有《城镇房屋综合开发资格证书》、《营业执照》、《土地使用证》等有关资料报房地产市场管理处备案，进入市场销售。
第八条 产权单位向职工出售公有新、旧住房，由房地产市场管理办公室统一进行价格评审，不得自行定价。售后房款必须存入政府指定的金融部门，实行专户存储，专款专用。职工购买新旧住房一定时期后允许进入市场出售，原出售单位有优先购买权，出售房地产的增值部分，个人只应得所付的优惠价占综合造价比例的部分。
第九条 房地产招标、拍卖、统一在房地产交易市场进行。任何单位或个人不得擅自组织房地产招标、拍卖。
第十条 出卖房地产时，在同等条件下，房地产共有人、房地产承租人有优先购买权。分得单位公房后，出卖私房时，其职工单位有优先购买权。
第十一条 房地产买卖当事人办理手续时，须向房地产市场管理办公室提交下列文书证件：
（1）单位房地产出卖、转让或差额交换时，须提供《房屋产权执照》、《土地使用证》、土地使用权出让合同、契约书和上级主管部门的批准文件。
（2）私人出卖、转让或差额交换房地产，以房作价投资与他人扩建、改建等，须提交《房屋产权执照》、《土地使用证》、个人身份证、户口簿及作价投资协议书。产权人委托他人代卖，须提交授权委托书。出卖共有房产，须提交共有人同意和共有人所在单位或街道证明。已出租房地产的出卖，提交有单位证明的承租人弃权书。
（3）单位购买房地产，须提交买房、受让土地使用权申请书，买卖双方签定的契约书及有关部门的批件。
（4）个人购买房地产，须提交买房、受让土地使用权申请书，个人身份证、户口簿。外地单位或个人到我市经商或从事劳务需购置房地产、受让土地使用权时，须持当地人民政府和上级主管部门的证明及我市有关部门的审批手续。房地产赠与须提交赠与书。
（5）单位因特殊情况购买私人房地产，受让土地使用权须持有经上级主管部门同意的申请报告。
第十二条 有下列情况之一的房地产，不准买卖、转让：
（1）无政府主管部门核发房屋产权执照、土地使用证的；
（2）有产权、土地使用权、租赁纠纷的；
（3）未经房地产主管部门同意国家拨给单位使用或委托代管的；
（4）经市政府确定为当年实行成片改造的；
（5）抵押、典当期限未满的；
（6）拥有部分产权不足五年的；
（7）违章建筑和临时建筑的；
（8）拖欠国家房地产税费的；
（9）土地使用权未出让或未按土地使用权出让合同规定期限和条件开发利用的；
（10）其它依法禁止产权转移变更的。
第三章 房地产租赁
第十三条 具有合法产权、土地使用权证件，无产权纠纷的房地产均可租赁。
第十四条 房地产权属人出租房地产时，由租赁双方签定租赁契约，共同到房地产交易市场办理租赁审核手续。
第十五条 房地产权属人以指导性价格或市场调节价格出租的房地产，包括：地下建筑、以房产入股、联营或以招聘外单位人员经营等形式，在办理手续时，需提交《房屋产权执照》、《土地使用证》及有关证件，经审核由房地产市场管理办公室签发许可证。未领取租赁许可证的，各有关部门不予办理其它手续。
第十六条 外地来鞍承租房地产，须持合法证件。外地在鞍暂住人口承租房地产，须持公安部门发放的《暂住证》和原户口所在地乡、镇以上人民政府的证明，到房地产交易市场办理租赁手续。
第十七条 房地产租赁契约要载明双方的权利和义务，明确房地产的地点、房屋结构、层次、用途；建筑面积、计租面积应计的占地面积；租赁期限、月租金额和交纳租金形式，交纳租金的日期，房屋附属设备、现状；双方在租赁期间对房屋维修保养的责任。
第十八条 出租的房屋必须由房屋鉴定人员进行安全鉴定后方准出租。出租人应对出租的房屋及时修缮，确保住用安全。因失修造成人身伤害或财产损失的，出租人依法承担民事责任。出租人对出租的房屋确实无力修缮时，可通过协商，先由承租人修缮，费用从房租中折抵。
第十九条 承租人要按期交纳租金，并按契约规定用途使用，如改变用途，改建、扩建时，双方应提前商定，并按有关规定重新办理有关手续。因承租人使用管理不善造成人身伤害或财产损失，承租人依法承担民事责任。
第二十条 租赁期满时，承租人应将房地产退还权属人，需续租的应重新签订租赁契约。在同等条件下，原承租人有优先租用权。契约尚未终止，房地产权属人如需处理出租的房地产，须提前三个月通知承租人，承租人接到通知后三个月内腾退迁出。同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十一条 承租人如需与第三人调换租用的房地产，应事先征得权属人的同意，达成书面协议后，原租赁契约即行终止，新承租人与权属人重新租赁契约。承租人因特殊原因不能履行其承租义务时，其同住同房籍的家庭成员或同住同房籍的直系亲属按租赁契约继续履行承租人义务或重新签定契约。
第四章 房地产典当
第二十二条 典当是指承典人（典权人）用典价从出典人（权属人）手中取得房地产使用的权力，由承典人与出典人签定典当契约（典契）的一种交易行为。房地产典当期间承典人所支付的典金无息，出典人出典的房屋无租。
第二十三条 房地产典当由承典人与出典人持典当契约、《房屋产权执照》、《土地使用证》、户口簿、居民身份证、公证书，共同到房地产市场管理处办理登记审批手续。
第二十四条 契约应载明承典人，出典人权利与义务，典当的期限，明确典当房地产的地点、结构、建筑面积、占用的土地面积、房屋附属设备的名称、现状及违约责任。
第二十五条 典当的期限，即典当存续的期限。典当房地产定期的不超过三十年，不定期的以三十年为限。承典人对承典的房地产可以自用，也可以转租、转典，但期限不得超过原承典的期限。承典人转租转典，要事先征得出典人的认可，方可转租、转典。
第二十六条 典价一般为房屋现值的半价以上、全价以下。房地产的现值由房地产交易市场管理办公室确定。
第二十七条 典期届满，出典人退回典价款，承典人腾退承典的房地产。承典人、出典人也可通过协商续期再典。
典期届满十年或未载明典期，经过三十年未回赎的，原则上视为绝卖。
第五章 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是房地产权属人（以下简称抵押人）为清偿债务担保，将房地产作为抵押物提供给债权人（以下简称抵押权人）的交易行为。抵押人在债务到期而不能清偿债务时，抵押权人有权处理抵押房地产，并从被处理的抵押房地产所得款项中优先得到偿还。
第二十九条 房地产抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。
房地产抵押活动必须遵循自愿、公平和诚实信用的原则，不得违反国家有关法律、法规。
第三十条 下列房地产不得抵押：
（1）尚未确权和产权有纠纷的；
（2）房产管理部门直管的，拨用的；
（3）代管房屋代管人无法确定权属人的；
（4）党政机关、军队、大专院校自管的；
（5）宗教寺庙、古建筑、影剧院、医院等公益设施的；
（6）未经出让的土地使用权和未按土地使用权出让合同规定投入建设资金的；
（7）限制抵押的（确定为拆迁区域的房屋，违建、临建的房屋，拖欠租金、税金、债务尚未偿还的房屋，被司法、行政机关扣押、诉讼保全、查封的房屋）；
（8）房地产管理部门认为不宜抵押的。
第三十一条 全民所有制单位自管房地产抵押时，应经上级主管部门批准，集体所有制单位自有房地产抵押应经该单位职工大会批准，并出具主管部门批件；中外合资、合作经营的企业的房地产抵押时，应经该企业的董事会或企业主管机关批准；事业单位、群众团体的房地产原则上不准抵押，须抵押时经县以上人民政府批准。
个人所有的房屋或多人共有的房屋进行抵押时，除出具《房屋产权执照》、《土地使用证》外，须经共有人同意出具书面协议，共负抵押责任。
第三十二条 抵押契约应载明下列条款：
（1）抵押人、抵押权人姓名或名称，住所和所在地；
（2）房屋座落、结构、建筑面积及房屋所占用和附带的土地、房屋价值；
（3）担保债务的用途、抵押金额、币别、利率、交付方式、清偿方式；
（4）抵押期限及权证保管形式；
（5）违约责任及双方认为其它有必要的条款；
（6）订立契约的时间、地点。
第三十三条 抵押人和抵押权人应自抵押契约签订之日起十五日内到房地产交易市场管理办公室申请房地产价值评估。进行登记、办理审核、签证等手续，并到公证机关办理公证。
第三十四条 抵押当事人办理手续时，应提交下列证件：
（1）抵押申请书；
（2）当事人身份证明或法人资格证明；
（3）房地产抵押契约；
（4）《房屋产权执照》、《土地使用证》、土地使用权出让合同。
第三十五条 房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意不得对抵押房屋进行拆建、改建；不得将抵押的房地产更换租户、出借、出售、赠与、分割或以其它方式处理。
第三十六条 房地产抵押期间，因抵押人过错，造成抵押房屋受损或灭失，抵押权人有权要求恢复原状或提供新的财产担保。抵押人不履行义务，抵押权人有权终止抵押，追索债务。
第三十七条 抵押期间，抵押权人只有按契约约订的方式收取利息的权利，而无使用房地产的权利，并不得以承押的房地产与第三人另订其它契约。
第三十八条 房地产抵押期间，因国家基建用地需拆除抵押房屋的，由抵押双方重新设立抵押权或抵押人清偿债务办理有关变更手续。
第三十九条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方应在十五日内到房地产交易市场管理办公室办理抵押注销手续。
第四十条 抵押人到期不能清偿债务，拍卖房地产所得价款按下列顺序偿还：
（1）支付拍卖费用；
（2）缴纳与抵押房地产有关税费；
（3）偿还抵押价款本息，如依法设定若干抵押权的按抵押登记先后顺序清偿；
（4）拍卖价款清偿抵押价款有剩余的，返还抵押人，不足偿还的，抵押权人有权向抵押人另行追索。
第六章 价格和收费
第四十一条 房地产交易价格实行国家定价、市场调节价两种价格管理形式。
第四十二条 新建商品房屋价格，由物价会同统建办、房产等部门确定。其中：中心区商品住宅实行指令性价格，其它地区实行市场调节价格。
第四十三条 房地产租赁价格，由租赁双方议定。
第四十四条 单位或私人房地产买卖，实行市场调节价，由房地产交易市场管理办公室进行价格评估，交易双方议价低于评估价格的按评估价格缴纳税费。
第四十五条 凡办理房地产买卖、租赁、典当、抵押、转让、差额交换等立契审核，发生产权转移的须缴纳下列费用：
（1）房地产买卖（包括商品房买卖）、转让、赠与、差额交换，按交易额的5％收取交易手续费。由双方各承担一半，并按国家规定缴纳契税；
（2）房地产租赁，按租金的5％收取交易手续费。
（3）房地产典当收取典价5％的交易手续费，由双方各承担一半，典契税3％，由承典人承担；
（4）房地产抵押收取抵押额5％的交易手续费，由双方各承担一半；
（5）房地产委托估价费按房地产价值1％收取，由卖方或申请评估的单位或个人承担。
第四十六条 房地产交易市场各项收费，统由市收费局在房地产交易市场内直接征收。
第七章 罚则
第四十七条 违反本办法规定，非法进行房地产交易，从事违法活动，倒买倒卖，非法谋利、私下交易；隐瞒实际成交价、租赁租金、偷漏税费者，由房地产交易市场有关管理部门分别给予撤消非法交易，责令补交税费，没收非法所得，罚款、吊销《房地产租赁许可证》、《营业执照》没收房屋使用权等处罚，触犯刑律的，交司法机关处理。
第四十八条 当事人对处罚不服的可在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚的上级主管机关申请复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议或起诉的，由作出处罚的部门申请人民法院强制执行。
第四十九条 妨碍、阻挠管理人员执行公务，扰乱交易市场秩序的，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
第五十条 房地产交易市场管理人员徇私舞弊、违法乱纪、索贿受贿的由所在单位或上级机关给予政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十一条 本办法执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。