刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用

孙随勤


　　我国房地产市场起步较晚，相应的法律、法规尚不健全，商品房预售有许多不确定的因素，预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到侵害时，适时行使不安抗辩权，中止合同履行，直至解除合同，是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时，不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利，也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。

　　一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件

　　（一）必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中

　　只有有效合同才受法律保护，才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效，除了要审查预售方是否取得预售资格，即是否取得土地使用权证、建筑规划许可证、预售许可证外，还要审查合同内容是否真实、合法，有没有损害国家利益、公共利益和他人利益。在审判实践中，遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证，有关部门同意补办，事实上已投入资金总额25％以上的情况，该类合同仍应作为有效合同对待。

　　不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同，这是勿庸置疑的。预购方取得预定房屋的权利，同时预售方取得收取预付款的权利。只有在双务合同中，才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到侵害的情况，而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。

　　（二）不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中

　　审判实践中，遇到的商品房预售合同都是异时履行，即预售方依法先享受权利，后履行义务；预购方先履行义务，后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中，同时履行的情况不能行使不安抗辩权，不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的，应当履行，如履行期限未届至，预购方可以决定是否暂时停止履行的准备，但不能称之为停止履行。

　　（三）预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务

　　1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少，难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利，将原应交付给预购方的房屋转卖他人，或私自改变原定的房屋结构，偷工减料，缩小房屋面积，或在建筑材料价格下浮时，改变图纸，恶意扩大房屋面积，强迫预购方接受，或收取的预售房款不用于建房，迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因，诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素，国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然，如果预售方财产状况明显恶化，但对预购方仍有交房的履行能力，则预购方仍不能行使不安抗辩权。

　　2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时，但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说，预购方若在与预售方签订合同前，就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力，他可能会拒签合同，这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益，如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同，则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力，签订合同之后才发现，为维护无过错方的利益，其应享有不安抗辩权。合同的履行期限，应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。

　　3、预购方对预售方履行不能的事实，负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用，防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务，预购方必须举出预售方履行不能的确切证据，而不能凭自己的主观猜测，如果预购方不能举证或举证有误，应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时，预购方行使不安抗辩权中止履行合同后，应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意，但是为了使预售方能采取相应的措施，预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保，则预购方应恢复履行支付房款的义务，不得行使不安抗辩权；如果预售方虽未提供担保，但经过努力恢复了履行能力，预购方也应恢复履行合同。

　　二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果

　　1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被清除后，则不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。因此，不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时，只是预见对方可能将不履行，而对方尚未毁约，预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务，而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行能力，要求预购房履行合同，预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，则不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。

　　2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时，并没有规定先履行方可以请求损害赔偿，这是一大缺憾，侵害了先履行方的合法权益，笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权，表现在商品房预售纠纷中，预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。

　　应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。

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安徽省合肥市人大常委会


合肥市预算审查监督条例
合肥市人民代表大会常务委员会


（2001年4月26日合肥市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2001年7月28日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）

第一章 总则
第一条 为进一步加强对预算的审查监督，规范预算行为，确保预算的执行，促进经济和社会全面发展，根据《中华人民共和国预算法》和有关法律、法规，结合我市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市、县（区）人民代表大会常务委员会（以下简称人大常委会）对预算草案的审查和预算的监督。
第三条 本条例所称预算审查监督是指审查本级预算草案，监督本级总预算和本级预算执行，审查和批准本级预算调整及决算。
第四条 市、县（区）人大常委会对预算的审查监督，应当坚持真实、合法、效益和具有预测性的原则。
第五条 市、县（区）人大常委会审查本级预算草案；监督本级总预算和本级预算的执行；审查和批准本级预算调整方案；审查和批准本级决算；撤销本级人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。
市人大常委会财政经济工作委员会（以下简称财经工委）根据本级人大常委会主任会议决定，依法对本级预算草案、预算调整方案草案和决算草案进行初步审查。
县（区）人大常委会财经工委根据本级人大常委会决定，承担本级预算草案、预算调整方案草案和决算草案初步审查的具体工作。
第六条 市、县（区）人民政府应当按照《中华人民共和国预算法》和有关法律、法规的规定履行职责，接受本级人民代表大会及其常务委员会的监督。
第七条 经本级人民代表大会批准的预算，非经法定程序，不得改变。
第八条 公民或者组织对违反预算法律、法规的行为，有权向各级人民代表大会及其常务委员会或者其他有关国家机关进行检举、控告，任何人不得压制和打击报复。

第二章 预算的审查
第九条 市、县（区）人民政府应当加强和改善预算编制工作，坚持先有预算，后有支出，严格按预算支出的原则，细化预算和提前编制预算。
市、县（区）人民政府应当在每年财政年度开始前将本级预算草案编制完毕。各部门、各单位应当及时编好部门预算和单位预算。
第十条 市、县（区）人大常委会财经工委根据本条例第五条第二款、第三款的规定，对预算草案进行初步审查或者进行有关具体工作前，组织开展以下调查：
（一）听取有关部门、单位的情况介绍；
（二）对有关问题进行调查；
（三）征询人大代表、有关专家和学者的意见；
（四）听取本级人民政府审计部门的意见。
第十一条 市、县（区）人民政府财政部门应当在本级人民代表大会会议举行的30日前，向本级人大常委会报送本级预算草案，并提交以下与本级预算草案相关的材料及其说明：
（一）科目列至款、重要的列至项的一般预算收支表和政府性基金收支表；
（二）各部门预算表；
（三）建设性支出、基金支出的类别表和若干重大的项目表；
（四）按类别划分的上级财政返还和对下级财政补助支出表；
（五）农业、教育、科技、环境保护、计划生育、社会保障支出表；
（六）本级人大常委会指定的项目表。
第十二条 市人大常委会财经工委应当举行全体会议对预算草案进行初步审查，向本级人大常委会主任会议提出初审报告。人大常委会主任会议审议预算草案和初审报告时，本级人民政府财政部门主要负责人应当列席会议，并对预算草案作出必要的说明；本级人民政府应当根据人大常委会主任会议的意见对预算草案进行修改，对未采纳的部分作出说明。
第十三条 市、县（区）人民政府应当在本级人民代表大会会议举行10日前向本级人大常委会提交修改后的预算草案及上年度预算执行情况和本年度预算草案报告。
第十四条 对预算草案重点审查以下内容：
（一）预算编制符合《中华人民共和国预算法》和有关法律、法规要求，体现量入为出、收支平衡原则，反映本区域经济和社会发展实际要求的情况；
（二）预算收入的增长水平与国民经济的增长相适应的情况；
（三）预算支出结构统筹兼顾、确保重点的情况；
（四）实现预算拟采取措施的可行性；
（五）其他重大事项。
第十五条 市、县（区）人民代表大会批准预算后，本级人民政府财政部门应当自批准之日起30日内向各部门批复预算，并将批复汇总表报送本级人大常委会。
第十六条 市、县（区）人民政府应当及时将下一级人民政府上报备案的预算汇总，报本级人大常委会备案。
市、县（区）人民政府对下一级人民政府报送备案的预算，认为有同法律、法规相抵触或者有其他不适当之处，需要撤销其批准预算的决议的，应当提请本级人大常委会审议决定。

第三章 预算执行的监督
第十七条 市、县（区）人大常委会对本级预算执行进行监督的主要内容：
（一）预算收支的平衡情况；
（二）为实现预算采取的各项措施的落实情况；
（三）预算收入依法征缴情况，有无提前征收，擅自减征、免征，截留占用或者挪用、拖欠、隐匿等问题；
（四）预算支出执行情况，是否及时、足额拨付，用途、范围是否符合规定；
（五）预算收入和支出的依法管理情况；
（六）结转资金、专项资金的使用情况；
（七）预算执行中的其他重大事项。
第十八条 市、县（区）人大常委会每年第三季度听取和审议本级人民政府关于上半年预算执行情况的报告，人民政府应当在人大常委会会议举行15日前提交上半年预算执行情况的报告，同时根据本条例第十七条的有关内容作出书面说明。
第十九条 市、县（区）人民政府及有关部门应当及时向本级人大常委会提交落实人民代表大会关于预算决议的情况，对各部门批复的预算收支执行情况，社会保障基金等重点资金和预算外资金收支情况，有关经济、财政、金融、审计、税务等综合性报告和统计报表及有关资料。
市、县（区）人民政府应当将其制定的有关预算的规章或规范性文件及时报送本级人大常委会备案。
第二十条 市、县（区）人大常委会对预算执行中的有关重大问题可以决定听取专题报告，提出询问、质询，组织特定问题调查；或者要求本级人民政府责成审计机关进行审计并向人大常委会报告审计结果。
第二十一条 市、县（区）人民政府确需对当年预算收入超收部分作当年支出安排时，应当用于重大自然灾害、偿还陈欠以及安排法定和政策性支出。属于偿还陈欠以及安排法定和政策性支出的，应当将使用方案向本级人大常委会报告；属于用于重大自然灾害救灾或者应付突发事件支出的，应当将使用情况报本级人大常委会备案。
第二十二条 在本级预算执行中遇有下列情况之一的，市、县（区）人民政府应当及时向本级人大常委会报告：
（一）预计年度一般预算收入减少额超过预算额3％的；
（二）预计年度一般预算支出增加额超过预算额3％的；
（三）调增调减预算收支涉及科目超过预算科目30％以上的；
（四）人民代表大会批准预算决议中强调确保的预算支出项目需要调减指标的；
（五）可能引起预算收支不平衡的。
第二十三条 预算需要进行调整的，预算调整方案必须提请人大常委会审查批准。预算调整应当按下列程序进行：
（一）市、县（区）人民政府编制预算调整方案应当说明预算调整的原因、项目、数额和实施办法，于本级人大常委会会议召开20日前报人大常委会，市人大常委会财经工委进行初审，县（区）人大常委会财经工委进行研究，并将初审或者研究意见向人大常委会主任会议报告；
（二）人大常委会听取和审议人民政府提出的预算调整方案及人大常委会财经工委的初审或者研究意见后，作出是否同意预算调整的决议；
（三）预算调整决议由市、县（区）人民政府执行，并在年度预算执行情况和决算报告中予以说明。
第二十四条 市、县（区）人民政府在预算执行中因上级政府追加、返还或者给予补助而引起的预算收支变化，不属于预算调整，但应当按季度向本级人大常委会报告。

第四章 决算的审批
第二十五条 市、县（区）人大常委会在每年第二季度审查和批准上年度本级决算草案。
第二十六条 市、县（区）人民政府应当在本级人大常委会举行会议审查和批准上年度本级决算草案的15日前向人大常委会提交下列材料：
（一）决算草案以及与第十一条所列各表相对应的决算表；
（二）决算草案的报告，包括预算执行情况、为完成预算所做工作、存在问题和预算外资金收支决算情况；
（三）关于年度决算草案的编制依据和说明；
（四）审计机关对本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
第二十七条 决算草案审查的主要内容是：
（一）执行预算的情况；
（二）预算调增调减及平衡情况；
（三）当年预算超收，上级专项拨款、税收返还、追加及补助款项的管理情况；预备费使用情况；
（四）与人民代表大会批准的预算不一致的部分；
（五）审计工作报告中提出问题的整改情况。
第二十八条 在人大常委会会议举行前，市人大常委会财经工委对本级人民政府的决算草案和审计工作报告进行初审，县（区）人大常委会财经工委对本级人民政府的决算草案和审计工作报告进行研究时，可以要求人民政府有关部门提供审查决算草案所必需的材料及有关重大事项的专门材料。
市人大常委会财经工委关于年度决算草案的初审报告，县（区）人大常委会财经工委关于年度决算草案的研究意见，经人大常委会主任会议同意后，提请本级人大常委会会议审议。
第二十九条 市、县（区）人民政府提出的财政决算草案报告经本级人大常委会批准后，本级人民政府财政部门应当自批准之日起20日内向各部门批复决算，并及时将批复汇总表报本级人大常委会备案。

第五章 附则
第三十条 乡、民族乡、镇人民代表大会对预算的审查监督，参照本条例有关规定执行。
第三十一条 本条例由市人大常委会负责解释。
第三十二条 本条例自2002年1月1日起施行。


（2001年7月28日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）


安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审查了《合肥市预算审查监督条例》，决定予以批准，由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。


2001年7月28日