吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府关于修改《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》的决定



（2010年7月13日吉林市人民政府第十四届第36次常务会议审议通过 2010年7月14日吉林市人民政府令第205号公布 自公布之日起施行）




市人民政府决定，对《吉林市城市房屋拆迂管理条例实施细则》作如下修改：

一、第五条增加一款，作为第一款：“棚户区及危旧房改造项目拆迁审批前，房屋拆迁管理部门应当组织召开房屋所有权人及公有房屋承租人参加的棚户区及危旧房改造项目听证会。”

二、第十四条增加一款，作为第三款：“被拆迁房屋已经装修的，房地产评估机构应当出具单独的装修评估报告，拆迁人应当按照评估报告的评估金额一次性给予被拆迁人货币补偿。

三、第十七条修改为：“用于产权调换的现房，其价值应不低于被拆迁房屋补偿金额。

用于产权调换的现房价值高于被拆迁房屋补偿金额，被拆迁人无能力缴纳差价的，由拆迁人另行确定所调换房屋的地点和状况，其安置地点与拆迂地点的区位类别按以下规定执行：

拆迁地点属一级区位的，可安置在二、三级区位；拆迁地点属二级区位的，可安置在三、四级区位；拆迁地点属三级区位的，可安置在四级区位；拆迁地点属四级以下区位的，在原区位安置。

拆迁当事人另有约定的，从其约定。”

四、删除第二十五条第三款，修改为：“《条例》第三十条规定的各项补助费标准为：搬家补助费按户（私房按产权证、公房按租赁使用证计户）一次性发放，每户1000元；实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。

临时安置过渡补助费由拆迁人按季度发放，拆迁人不按期发放临时安置过渡补助费的，由市房屋拆迁管理机构在拆迁监控资金中划拨出相应资金，发放给被拆迁人。

被拆迁人未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，每超过2天扣发1个月临时安置补助费，但最多不得扣发超过3个月（含本数）的临时安置补助费；被强制拆迁的，不予发放各项补助费。

棚户区改造拆迁补助费标准按照本条第一款规定执行或参照执行。

本细则施行前已完成安置的，按照原《细则》规定的补助费标准执行。本细则修订施行后尚未完成安置的，未发放的拆迁补助费标准按照本细则修订后规定的标准执行。”

五、删除第二十八条。

《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》根据本决定作相应的修改和调整后，重新公布。


附：吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则（2010年修正本）

（2003年5月12日吉林市人民政府第4次常务会议讨论通过 2010年7月13日吉林市人民政府14届36次常务会议修改）

第一条 为加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据《吉林市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），制定本细则。

第二条 凡在昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区以及国家、省、市级开发区国有土地上实施房屋拆迁的，均适用《条例》和本细则。

第三条 《条例》所称搬迁期限是指被拆迁人（含房屋承租人）和拆迁人在房屋拆迁补偿安置协议中约定或市建设委员会在裁决中规定的被拆迁人（含房屋承租人）完成搬迁事宜的期限。

搬迁期限不得超过市城市房屋拆迁管理办公室核准的拆迁期限。

第四条 《条例》第四条所称市房屋拆迁管理机构是指市城市房屋拆迁管理办公室。其主要职责是：

（一）受理房屋拆迁许可证，核准拆迁范围和拆迁期限，发布拆迁公告。核准延期拆迁、延长暂停拆迁期限；

（二）拆迁委托合同的备案和尚未完成拆迁补偿安置建设项目转让的管理；

（三）国家、省、市政府投资建设项目的拆迁普查；

（四）受理拆迁裁决的申请；

（五）法律、法规、规章授予和市建设委员会委托行使的其他管理职责。

第五条 棚户区及危旧房改造项目拆迁审批前，房屋拆迁管理部门应当组织召开房屋所有权人及公有房屋承租人参加的棚户区及危旧房改造项目听证会。

《条例》第六条第三款中市城市房屋拆迁管理办公室批准的延长拆迁期限最长不得超过180日。

第六条 《条例》第七条第一款中具有房屋拆迁资格的单位是指取得省建设厅核发的房屋拆迁资格证书并具有独立法人资格的单位。

其他任何单位或个人不得作为拆迁人进行拆迁。

《条例》第七条第三款规定的拆迁委托合同应明确委托双方在拆迁补偿安置中的权利、义务及法律责任等事项。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将房屋拆迁委托合同报市城市房屋拆迁管理办公室备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第七条 从事房屋拆迁工作的人员，必须通过市城市房屋拆迁管理办公室组织的有关法律、法规和业务知识的培训考核，取得市建设委员会颁发的拆迁工作人员上岗证后，方可实施拆迁工作。

第八条 签订房屋拆迁补偿安置协议时，拆迁人未使用省建设厅统一监制的房屋拆迁补偿安置协议书的，被拆迁人（含房屋承租人）有权拒绝签订协议和搬迁。

第九条 政府投资建设的道路、桥梁、河道、防洪墙、给排水设施、广场、绿地等市政公用设施项目本身占地需要拆迁房屋的，应通过招标、协议等方式确定具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。该拆迁单位作为拆迁人与被拆迁人（含房屋承租人）签订房屋拆迁补偿安置协议，并承担相应法律责任。

第十条 拆迁具有合法产权证照的房屋，拆迁当事人就拆迁补偿安置事宜未达成协议以及拆迁未超过批准期限的临时建筑（浮房），其住用人在拆迁期限内拒绝搬迁的，由市建设委员会依法裁决。

被拆迁人、房屋承租人或其他住用人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，市人民政府可责成市城市管理行政执法局组织实施强制拆迁，市建设委员会也可依法申请人民法院强制拆迁。

第十一条 拆迁违章建筑、超过批准期限的临时建筑，其住用人在拆迁期限内拒绝搬迁的，由市城市管理行政执法局依法处罚并予以拆除。

第十二条 拆迁未超过批准期限的临时建筑（浮房），不予实行产权调换。

第十三条 《条例》第十六条第三款中实行货币补偿的，拆迁人将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权证照等材料报市城市房屋拆迁管理办公室审核后，由被拆迁人或房屋承租人持身份证、房屋拆迁补偿安置协议书等证明到指定银行取款。

第十四条 房地产市场价格是指估价时点的估价对象在无任何权利限制条件下的房地产市场上最可能形成的价值或价格。

《条例》所称房地产市场评估价格是指房地产评估机构遵循估价原则，综合分析影响房地产价格的因素，对估价对象的房地产市场价格进行评定估算的价格。评估时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

被拆迁房屋已经装修的，房地产评估机构应当出具单独的装修评估报告，拆迁人应当按照评估报告的评估金额一次性给予被拆迁人货币补偿。

第十五条 拆迁人不按《条例》第十八条第二款的规定，搬迁时未一次性支付被拆迁房屋货币补偿费的，被拆迁人（含房屋承租人）有权拒绝搬迁。

第十六条 被拆迁人选择房屋产权调换的，可以由被拆迁人自行选择产权调换用房，也可以要求由拆迁人提供安置用房。被拆迁人自行选择产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付；超过部分由被拆迁人自行承担；不足部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。

第十七条 用于产权调换的现房，其价值应不低于被拆迁房屋补偿金额。

用于产权调换的现房价值高于被拆迁房屋补偿金额，被拆迁人无能力缴纳差价的，由拆迁人另行确定所调换房屋的地点和状况，其安置地点与拆迁地点的区位类别按以下规定执行：

拆迁地点属一级区位的，可安置在二、三级区位；拆迁地点属二级区位的，可安置在三、四级区位；拆迁地点属三级区位的，可安置在四级区位；拆迁地点属四级以下区位的，在原区位安置。

拆迁当事人另有约定的，从其约定。

第十八条 《条例》第十九条第二款中用于产权调换期房的平面图是指经规划行政主管部门审核批准的建筑设计平面图。

第十九条 《条例》第十九条第三款中办理产权调换房屋所有权证所需的税费按下列规定办理：

（一）相当于被拆迁房屋补偿金额部分的费用，由拆迁人承担；

（二）超过被拆迁房屋补偿金额部分的费用，由被拆迁人承担。

第二十条 被拆迁人按《条例》第二十一条第二款规定选择评估机构的，评估费用由被拆迁人预交，在签订房屋拆迁补偿安置协议时，拆迁人将其中一次评估的费用支付给被拆迁人。

拆迁当事人选择不同评估机构的评估结果的允许误差范围为3％。

第二十一条 评估机构应当严格依照《中华人民共和国房地产估价规范》等规定对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估，向评估委托人出具估价报告，并有义务向拆迁当事人说明估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

评估机构在拆迁人取得房屋拆迁许可证前，对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估的，该估价报告不得用于房屋拆迁补偿安置。

拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所需的资料，并协助评估机构开展现场勘查。因拆迁当事人不予配合造成估价结果失实的，评估机构不承担相应责任。

第二十二条 拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁非住宅房屋，租赁双方没有约定的，被拆迁人与房屋承租人选择货币补偿时，租赁关系终止，并按下列标准支付货币补偿费：

（一）属于公企房屋的，按市场评估价格的70％补偿给承租人，30％补偿给被拆迁人；

（二）原公企房屋拆迁前，产权人或承租人有一方发生变更的（包括变更后仍执行政府定价租金标准的），按市场评估价格的100％补偿给被拆迁人。

公企房屋的确认，由市房地产行政主管部门负责。

第二十三条 《条例》第二十六条所称生活特殊困难户必须符合下列条件：

（一）被拆迁人（公房系房屋承租人）有市民政局核发的城市居民最低生活保障金领取证；

（二）被拆迁人或房屋承租人（含配偶）在本市（含集体土地）没有其他正式房屋；

（三）被拆迁房屋具有合法产权证照，建筑面积低于40平方米。

第二十四条 生活特殊困难户的补偿安置，按下列规定办理：

（一）拆迁私有住宅房屋，安置房屋产权归被拆迁人所有，互不结算产权调换的差价；

（二）拆迁公有住宅房屋，安置房屋产权归被拆迁人所有，互不结算产权调换的差价，被拆迁人与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

安置地点按本细则第十七条的规定办理。

第二十五条 《条例》第三十条规定的各项补助费标准为：搬家补助费按户（私房按产权证、公房按租赁使用证计户）一次性发放，每户1000元；实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。

临时安置过渡补助费由拆迁人按季度发放，拆迁人不按期发放临时安置过渡补助费的，由市房屋拆迁管理机构在拆迁监控资金中划拨出相应资金，发放给被拆迁人。

被拆迁人未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，每超过2天扣发1个月临时安置补助费，但最多不得扣发超过3个月（含本数）的临时安置补助费；被强制拆迁的，不予发放各项补助费。

棚户区改造拆迁补助费标准按照本条第一款规定执行或参照执行。

本细则施行前已完成安置的，按照原《细则》规定的补助费标准执行。本细则修订施行后尚未完成安置的，未发放的拆迁补助费标准按照本细则修订后规定的标准执行。

第二十六条 拆迁实行产权调换的非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应对被拆迁人每月支付被拆迁房屋补偿金额8‰的停产、停业经济补偿费。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应自逾期之月起按月支付给被拆迁人被拆迁房屋补偿金额1.2％的停产、停业经济补偿费。

第二十七条 拆迁非住宅房屋，被拆迁人（公房系房屋承租人）未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，不予发放搬家补助费，每超过5天扣发1个月停产、停业经济补偿费，但最多不得扣发超过3个月的停产、停业经济补偿费。

被强制拆迁的，不予发放搬家补助费，并扣发6个月停产、停业经济补偿费。

第二十八条 本细则由市建设委员会组织实施。

第二十九条 各县（市）房屋拆迁管理工作可参照本细则执行。

第三十条 本细则自2003年7月1日起施行。2000年5月15日起施行的《吉林市城市房屋拆迁货币补偿安置办法》、2002年3月26日起施行的《吉林市人民政府关于城市房屋拆迁管理的若干规定》同时废止。


个人投资“挂靠”集体的企业产权归属问题探究

宋晓锋


一、案例

1983年7月，马玉英成立砟子劳动服务站煤矸石厂，在工商部门登记注册中，企业性质为“集体”。马玉英任厂长，靠挂到砟子劳动服务站，除每年向服务站交管理费2000元外，其他人、财、物由马玉英自行分配，企业独立经营、自负盈亏。1987年9月27日，马玉英与砟子镇企业办达成协议，马玉英以承包的形式将原砟子服务站煤矸石厂（后更名为砟子镇煤炭公司）挂靠到浑江市三岔子区砟子镇政府（以下简称砟子镇政府）企业办，由砟子镇企业办公室领导。由马玉英实行大包，除每年向企业办交管理费25000元，依法缴纳税费、支付工资外，其他部分于马玉英自行分配，承包前的债、财、物由马玉英负责，企业独立经营、自负盈亏。1990年1月9日，砟子镇煤炭公司更名为浑江市三岔子区镇煤炭运销站。马玉英连续承包经营至1992年12月份。

　　1993年2月26日，砟子镇将马玉英（被告）、长青公司（第三人）以承包合同纠纷为由诉至浑江市中级人民法院。

　　浑江市（现白山市）中级人民法院与吉林省高级人民法院均认为砟子镇煤炭公司系集体企业而非马玉英个人企业。

　　二、疑惑

　　1、马玉英个人投资、管理的砟子镇煤炭公司究竟是个人企业还是集体企业？

　　2、特殊的历史时期如何确定个人投资“挂靠”集体的企业的性质？

　　三、分析

　　由于历史的原因，乡镇企业中的个体企业、合伙企业、私营企业“挂靠”的现象十分普遍。在1998年3月24日，财政部、国家工商行政管理局、国家经贸委、国家税务总局印发的《清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见》中提到“由于历史原因，在我国城镇集体企业群体中，一些非集体所有制的企业（单位）、社会团体或个人，在投资举办企业初期或发展过程中，为享受国家有关集体企业的优惠政策，或为取得有关的生产和经营资格，或为保持在生产经营活动中的信誉，或为便于获取有关证明材料，或因原主管部门及单位取消、变更等原因。在各地区、各部门形成了数量较多的“挂靠”集体企业。“挂靠”集体企业虽在工商行政管理部门登记注册为集体性质，但不少企业仅与主管部门、企业（单位）、社会团体之间采取自愿委托、任意划转或互相协商的松散管理方式，未纳入正常的集体经济管理范围”，该文将“挂靠”集体企业界定为“在各级工商行政管理部门登记注册为城镇集体企业，但资本来源主要为个人或国有企业（单位）投资、合资、合作，其现有财产构成不属于集体性质为主，采取上交一定管理费（挂靠费）名义上由有关主管部门、企业（单位）、社会团体临时管理、委托管理或“挂靠”管理等企业”。

　　“挂靠”集体企业虽在工商注册为集体企业，但其实际的投资、管理、分配、风险承担等通常与被挂靠企业（单位）无关。那么，该如何认定在特殊的历史时期个人投资“挂靠”集体的企业产权性质呢？

　　对企业性质的认定，需要在查明全部事实的基础上，从保护实际出资人利益的原则出发，确定企业的产权归属。核心原则是“谁投资、谁所有、谁受益”，其次应当考虑企业的经营管理方式。根据国家经贸委、财政部、国家税务局1996年颁发的《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第四条规定：“集体企业清产核资中的产权界定工作要本着依法确认、尊重历史、宽严适度、有利监管的原则……要体现谁投资、谁所有、谁受益。”

　　本案中，煤矸石厂（后更名为砟子镇煤炭公司）由马玉英投资，除每年向镇企业办交管理费、依法缴纳税费外，其他人、财、物部分均由马玉英自行分配，企业由马玉英负责管理、运行，自负盈亏。镇政府对该企业无任何资金投入，也无任何设备、技术作为企业资本。根据企业投入资金来源和经营管理方式来看，可以确定煤矸石厂（后更名为砟子镇煤炭公司）的企业性质是私营企业而非集体企业。

　　因此，白山市中级人民法院与吉林省高级人民法院无视在特定的历史时期形成的私营企业挂靠镇政府的事实，更置砟子煤炭公司系由马玉英投资、所有、收益、管理的客观事实于不顾，认为砟子煤炭公司系砟子镇政府接管砟子劳动服务站后组建的直属企业，是完全错误的。

宋晓锋，河北定州人，硕士，北京市丹宁律师事务所律师。主要研究方向：房地产、公司法务、刑事辩护