中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 17:25:14   浏览:9266   来源:法律资料网
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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页:http://www.law-god.com


2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为规避、转移经营风险,房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:



(一)房地产开发项目转让



房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



(二)房地产项目公司转让



目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人,从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下,转让的标的是公司的股权而不是房地产项目,房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但司法实践中的纠纷频频出现,如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定,基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑,从专业律师角度出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是,本文的探讨建立在以下两个前提之上:第一,假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权;第二,仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让:前者收购股权具有目的的单一性,仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以,对于房地产项目受让方而言,一方面要避免股权转让过程中的法律风险,另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果事实上不能实现房地产项目的收购,那么股权转让也就失去了意义。实际上,在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中,对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要,也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续,但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险,才能真正实现股权转让的目的。



(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
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法治理想与理想法治

何旺翔


法治之理想需要以理想之法治加以充实,而理想之法治只有在法治理想的驱动下才能得以实现。
一、法治—社会主义现阶段的重要理想目标
所谓法治应是社会控制的一种模式,是指人们通过或主要通过法律对国家的治理而求理想社会的实现。① 法治是一种理性的办事原则,是一种民主的治理模式。与法治相对应的是德治,其乃是指人们借助或主要借助道德的作用对社会进行调节和控制而求理想的实现。② 法治之理念起源于西方,其根源于古希腊的理性文化和基督教之人性恶论。柏拉图在其著作《法律篇》中就提出了“服从法律的统治”的理念,而随着社会关系的契约化,人们更以追求事实上的平等和独立为目标;而基督教哲学的人性恶理论促使西方人优先选择客观公正的法律而非主观性强的道德作为社会的治理准则。古代中国的先秦哲人也曾提出过“法治”之思想,但纵观中华历史,人治乃为主流。因为传统儒家 以“礼法结合,德主刑辅”为其法律哲学,同时其认为只有道德高尚的君主才能治理好国家。历史经验告诉我们人治的结果是专制,是社会运作的极度混乱和低效,因为个人的命令主宰了一个国家全体人民的命运,因为整个社会缺乏一套统一的治理规则。
那么德治呢?德治之“德”是个人之“德”还是社会整体之 “德”?若为个人之“德”,那么其本质上就是一种人治,其与中国传统人治理念毫无本质差异,只不过于现今社会其有一套相应的选拔机制更加保证了德治者具有高尚的道德,这与世袭制相比显有进步,但难免百密一疏,而且人在不断发展变化,今天的我还是明天的我吗?德治之“德”若为社会整体之“德”,也即每一个社会成员都具有高尚之道德情操,那么可以说这种德治是全体社会成员道德的统治,应该说这是一种很好的治理模式,因为每个人都知道他们该做什么,不该做什么,而且他们知道自觉的去遵守相应的规则,这比法治要进步的多,但这未免太过理想化了。于现实看来,中国不具有这样的大土壤,这种德治毕竟离我们太遥远了,其只不过是我们的最终理想,而法治才是理想的现实。
如果说共产主义是我们的最高纲领,那么建设有中国特色的社会主义就是我们的最低纲领。与此相对应,德治(全体社会成员的道德统治)就是我们的最高纲领(理想目标),而法治就是我们的最低纲领(理想目标)。因为共产主义社会虽然仍然有“公共生活的起码规则”(笔者注:即一种全体社会成员公认和共同遵守的道德),但它不是法,因为它没有法所特有的阶级性,就像原始习惯一样,只是一种公共生活的社会规则,而作为体现国家意志的法将与国家一起消灭在共产主义的实现过程中③;因为建设有中国特色的社会主义,需要社会主义市场经济的发育、完善,需要民主政治体制的建立,而这一切都必须与法治社会的构建为基础,必须与法治模式的完善为契机。因此应该说法治是我国社会主义现阶段的重要理想目标,但它不是我们的终极理想目标。
二、中国需要什么样的法治?——理想的法治
党的十六大报告中明确指出依法治国是党领导人民治理国家的基本方略。那么该如何理解法治的内涵呢,也即我们理想的法治是什么样呢?对于法治有两种根本不同的理解。一种把法治看作实现国家秩序或社会治安的手段(笔者注:东方法治观),另一种认为法治的核心内容是基于保障个人自由和权利的需要而对国家权力施加必要的限制(笔者注:西方法治观)。④
我们不可能完全照搬西方的法治模式,因为我们有着自己的社会现实;我们亦不可因西方思潮的大举“入侵”而产生一种逆反心理,以维护民族特点为借口而一概否定西方文明的科学合理性。我们只有在强调自我或本土的经验基础的同时也强调他者或域外的经验以及双方的互动关系,以保持自我在与他者相遇时的精神结构上的弹性和开放性,避免偏狭和冥顽不化。⑤ 我们应该看到摆在我们面前的是在激进革命后留下的大片制度空白,因此我们的首要任务在于制度的构建,秩序的建立,而非简单引进西方法治理念而空谈公民权利的维护,因为没有秩序、制度的建立,权利的保障是不现实的;我们应该看到中国是一个关系秩序社会,有“关系”者可以获得第一手信息资料,也可以拥有优先的发言权,因此信息渠道的通畅化、透明化,才是实现民主,实现法治的关键。因此我们要加强立法,要提高司法与行政的透明化。总而言之,制度和秩序的建立才是当务之急。
依西方传统法治理念,法治的构成包括形式要件和实质要件,形式要件即法的普遍性,实质要件即法的优良性。就此而言,我们似乎离法治已经很近了,因为经过数十年的努力,我们已经有了相对系统的法律体系,而且我们还在不断完善这一法律体系。不仅如此,我们的法律不但引进了西方先进的法律制度,而且还在此基础上进行了具有本土特色的创新。法的普遍性和优良性似乎在我国已经做得不错了。但有再好的法律,再好的制度体系,其得不到切实有效的贯彻,那也只不过是一纸空文。是有法可依,但却未必有法必依;是有法必依,但却非执法必严。就浅层原因而言即是缺乏严格公正的执法理念,但就深层诱因看来关键在于缺乏专门化的法律职业群体,执法人员、司法人员的素质的确有待提高。这种素质不仅仅是理论素养,而更应是道德素养。因此,形成全面的执法、司法人员培养体系,构建公正合理的选拔机制,才能不断优化执法、司法人员队伍的素质,才能做到真正的公正严格执法,而这一切并不是靠上两次课,搞几次培训班就能做到的。
我们理想中的法治状态,许多法学家已为我们进行了很好的理论构建,但构建在于实践。单纯的批判是不够的,因为若无构建,我们也就没了批判的目标,我们总不能老去研究西方各国法治模式的优劣吧。但单纯的构建也是不够的,因为单纯的构建是僵死的,只有在构建中批判,在批判中构建,才能不断推动法治的完善,不断向前发展。而我们批判与构建的精神动力就来源于我们的法治理想。
三、结语
法治理想的确立与理想法治的构建是互动的。在法治理想的驱动下,我们寻找出西方传统法治思想与中国社会现实的契合点,并希冀在此基础上建立我们理想的法治。法治是我们于现今作出的必然选择,其理应成为我们崇高的理想目标,而构建和批判正是我们为实现这一理想而进行的有益努力和尝试。




注释:
① 张中秋等著:《法理学》,南京大学出版社2001年版,第63页。
② 张中秋等著:《法理学》,南京大学出版社2001年版,第71页。
③ 张中秋等著:《法理学》,南京大学出版社2001年版,第60页。
④ 季卫东:《法治中国的可能性》,《战略与管理》第48期。
⑤ 季卫东:《法治中国的可能性》,《战略与管理》第48期。


财政部、国家税务总局关于印发《关于农村税费改革试点工作中农业税若干问题的意见》的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于印发《关于农村税费改革试点工作中农业税若干问题的意见》的通知
财政部 国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、地方税务局:
为了做好农村税费改革试点工作,我们根据《中共中央国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》精神,针对农村税费改革试点工作中涉及农业税征收管理的一些问题,进行了调查研究,提出了《关于农村税费改革试点工作中农业税若干问题的意见》(以下简称《意见》)。现将
《意见》印发给你们,请在你省(区、市)的农村税费改革试点工作中参照执行。

附件:关于农村税费改革试点工作中农业税若干问题的意见
根据《中共中央国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》(中发〔2000〕7号,以下简称《通知》)精神,现对农村税费改革试点中有关农业税工作的几个问题,提出以下贯彻意见。
一、关于农业税计税土地的确定
农业税计税土地以农民二轮承包用于农业生产的土地为基础,根据土地的增减变化等实际情况调整确定。从事农业生产的其他单位和个人的计税土地,为实际用于农业生产的土地。基层征收机关要根据当地实际情况认真核实,并对计税土地实行动态管理,对新开垦的土地和国家建设征
用的以及因自然灾害损毁的土地及时予以调整,防止出现新的有地无税、有税无地现象。
二、关于常年产量的确定
农业税计税常年产量的确定可以采用以下方法:以村或乡为单位,按统计部门提供并参考有关部门的数据,将各种应税农作物前五年的产量汇总,分别计算其年平均产量,按规定折算成农业税主粮,并根据自然条件、农业生产能力和农民的收入状况以及负担能力、毗邻地区的负担平衡
等因素,由县级征收机关对乡村的主粮产量进行适当调整后报县政府批准后确定。具体折合率以主粮与其他各品种之间的价格比率分别确定。常年产量要随计税土地的增减变化做相应调整。
三、关于农业税计税价格的确定
农业税的计税价格由省级征收机关主要根据各省定的粮食收购价格进行测算,提出意见,并报省级人民政府批准后执行。计税价格的确定可以采用以下两种方法:(1)根据上年农业税主粮实际执行收购价,并参考当年主粮价格预测情况确定。以后年度内,如确定的农业税计税价格与
实际价格之间波动幅度不超过5%,计税价格可以保持不变;(2)以当年省定农业税主粮收购价并参考粮食市场价格确定。
四、关于征收方式
农业税保持粮食计算本位。农业税及其附加是征收实物还是折征代金,由试点地区省级人民政府确定。为方便农民缴税,简化征收手续,征实地区税款结算采取“实物缴纳,货币结算”的方式,纳税额多少以货币衡量。在国家收购粮食品种范围内,农民缴纳农业税实物不受品种限制。
征收实物的地区,不得强制要求农民买粮缴税,种植其他经济作物、无粮可缴的农户,应直接向征收机关缴纳代金。
五、关于农业税减免
根据《通知》关于“现行农业税减免政策基本不变”的精神,各省对农业税减免政策要有明确规定并有落实措施,县和县以上各级征收机关都应在农业税收入计划内留有一定的减免机动数,用于社会减免和灾歉减免,以进行必要的丰歉余缺调剂,确保农业税减免政策兑现到户。
六、认真执行税费政策,保障农民利益
根据《通知》要从根本上减轻农民负担的精神,试点地区在确定农业税计税常年产量、核定计税土地面积、确定农业税适用税率和征收总额、落实农业税减税免税等政策时,应严格执行《通知》和有关政策规定,保障农民利益,让农民得到更多的实惠。
七、关于加强征管基础工作
农业税收征收机关应加强税源基础管理,将纳税人的计税土地面积、常年产量和应纳税额等情况登记造册,并以村或村民小组为单位张榜公布,接受纳税人评议和监督。纳税人没有异议的,农业税收征收机关应当组织纳税人填写农业税纳税登记表并立档保管,作为农业税的计税凭据。
农业税登记表一式三份,一份留乡镇征收机关用于农业税征收,一份报县级征收机关备案,一份由县级档案馆保存。要积极创造条件,在试点地区推行农业税收的计算机征收管理。
八、关于加强农税队伍建设
税费改革后,农业税收任务增加,征收机关责任重大,为此,各级征收机关要加强农税队伍建设和业务培训,提高征收人员尤其是基层直接征收人员的政策水平和业务素质,坚持依法治税,贯彻政策,保证农村税费改革试点工作的顺利进行。



2000年7月31日