《中华人民共和国行政诉讼法》第五十条规定：“人民法院审理行政案件，不适用调解。”但目前行政诉讼案件大部分通过协调，促使诉讼当事人达成和解协议，原告或上诉人撤诉结案。《行政诉讼法》及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》等法律对撤诉都有明确的规定。撤诉后的案件，大部分实现了案结事了，对官民和谐、社会和谐起到了重要作用。但也存在着“案结事未了”情况。由于立法上的缺陷，对在审判实践中所进行的“协调”的范围、程序、规则，以及协调的结果的法律效力没有明确规定，和解协议主要靠各方当事人自觉履行，不具有法律约束力，当事人任何一方反悔不履行协议，法院不能强制执行，形成尴尬的局面。因此规范撤诉行为，对协调和解内容予以确认并赋予法律约束力，有利于实现“案结事了”，促进社会和谐。
一、协调撤诉的法律进程

《中华人民共和国行政诉讼法》自颁布实施以来，在保障公民权利、促进依法行政管理、推进市场经济体制的确立、推动宪政和法制建设方面做出了重要贡献。但随着我国政治体制和经济体制改革的推进，该制度自身的局限在实践当中也就暴露出了诸多的问题，如行政诉讼机制不畅，导致行政诉讼公信力不足，社会各界对行政诉讼的期值下降。较之刑事、民事诉讼，行政诉讼显得无足轻重。行政审判专业人员匮乏，基层法院审判人员总体少，案件总体数量多，行政审判专业化难以实现。受行政机关的行政执法人员的素质、执法环境等多种因素的影响，造成行政诉讼难以做到维护、支持、监督的职能顺利实现。在不容回避的现实情况下，部分法院行政审判进行创新性思维，积极探索行政诉讼的协调机制，大胆地尝试采用协调方式结案，化解复杂、疑难的行政纷争，使大批的行政诉讼案件，在法院介入协调下，当事人达成和解协议后申请撤诉结案。目前，大部分行政案件撤诉，是行政诉讼的一大亮点。原告与被告、原告与第三人和解后而撤诉的案件居高以及实践证明，某些行政争议单纯的通过法院判决来处理，往往社会效果不见得很好，出现“官了民不了，案结事不了”的现象。国家设置行政诉讼制度，一方面可以防止因行政权的扩张或懈怠而侵害公民合法权益，监督行政机关依法行政；另一方面在行政体系外为行政行为的相对人开通保护自身合法权益的渠道，通过司法程序让相对人有说话的地方和机会，以缓和、化解官民冲突。近年来法院转变过去判多调少的审判思维，建立起多元化的行政诉讼协调机制，一是定期召开法院和行政机关联席会议，并通过司法建议等形式对行政机关在管理中存在的问题早发现、早告知，让行政机关清楚具体行政行为违法或不当之所在，以掌握协调工作的主动权；二是在协调工作中依照案件的不同情况，找准切入点，采取灵活的协调方法，努力化解行政争议；三是利用当事人的上级机关，基层组织、族群、朋友、代理人做好协调工作力争每起行政案件都“案结事了”； 四是建立大案、要案汇报制度。对大案、要案及时向党政领导机关、人大、政协汇报，报告、反映案件情况及可能出现的后果，借助各方力量协助解决行政纠纷。

二、撤诉的法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》、《 最高人民法院关于行政诉讼撤诉若干问题的规定》等法律、法规，对撤诉都作出明确的规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十一条规定：“人民法院对行政案件宣告判决或者裁定前，原告申请撤诉的，或者被告改变其所作的具体行政行为，原告同意并申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定”。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《若干问题的解释》）第三十七条：“原告或者上诉人未按规定的期限预交案件受理费，又不提出缓交、减交、免交申请，或者提出申请未获批准的，按自动撤诉处理。在按撤诉处理后，原告或者上诉人在法定期限内再次起诉或者上诉，并依法解决诉讼费预交问题的，人民法院应予受理。第四十九条：“原告或者上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可而中途退庭的，人民法院可以缺席判决。第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”。《最高人民法院关于行政诉讼撤诉若干问题的规定》第一条：“人民法院经审查认为被诉具体行政行为违法或者不当，可以在宣告判决或者裁定前，建议被告改变其所作的具体行政行为。”和第二条“被告改变被诉具体行政行为，原告申请撤诉，符合下列条件的，人民法院应当裁定准许：

（一）申请撤诉是当事人真实意思表示；

（二）被告改变被诉具体行政行为，不违反法律、法规的禁止性规定，不超越或者放弃职权，不损害公共利益和他人合法权益；

（三）被告已经改变或者决定改变被诉具体行政行为，并书面告知人民法院；

（四）第三人无异议”。从行政诉讼法颁布实施以来，行政诉讼案件在原告与被告和解，或者原告与第三人和解后而撤诉的案件居高以及实践证明，某些行政争议单纯的通过法院判决来处理，往往社会效果并不见得很好，出现“官了民不了，案结事不了”的现象。国家设置行政诉讼制度，一方面可以防止因行政权的扩张或懈怠而侵害公民合法权益，监督行政机关依法行政；另一方面在行政体系外为行政行为的相对人开通保护自身合法权益的渠道，通过司法程序让相对人有说理的地方和机会，以缓和、化解官民冲突。和谐社会是行政相对人的合法权益得到尊重和保障的社会，行政诉讼就是要缓和、化解相对人与行政机关的矛盾。

三、撤诉的种类

撤诉根据审级不同，可分为撤回起诉和撤回上诉两类。撤回起诉是原告自起诉立案之日起至法院判决、裁定宣告前，原告主动撤诉。撤回上诉，是原告不服一审判决或裁定自上诉立案之日起至二审法院判决、裁定宣告前，撤回上诉。

四、撤诉的条件

撤诉的主体分为原告和上诉人。换言之，撤诉的主体为一审行政案件的原告或二审行政案件的上诉人。

根据《行政诉讼法》及《若干问题的解释》的规定，撤诉的条件有两大类：

（一）主动申请撤诉的条件：1、行政案件立案后至宣告判决或者裁定前，原告申请撤诉的；2、被告改变其所作的具体行政行为，原告同意并申请撤诉；

（二）视为申请撤诉的条件：1、原告或上诉人经合法传唤无正当理由拒不到庭，可以按撤诉处理；2、原告或上诉人未经法庭许可中途退庭，可以按撤诉处理；3、原告或上诉人未按规定的期限预交受理费，又不提出缓交、减交、免交申请，或者提出申请未获批准的，按自动撤诉处理。

五、撤诉的法律后果

行政诉讼的原告或上诉人撤诉后的法律后果：1、导致诉讼终结；2、人民法院裁定准许原告撤诉后原告以同一事实和理由重新起诉的人民法院不予受理。但是原告或者上诉人未按规定的期限预交案件受理费按自动撤诉处理的，原告如果在法定期限内再次起诉或者上诉，并依法解决诉讼费预交问题，人民法院应予以受理。准予撤诉的裁定确有错误，原告申请再审的，人民法院应当通过审判监督程序撤销原准予撤诉的裁定，重新对案件进行审理。但目前存在着虽然案件以撤诉结案，但“事未了”。因为这部分的撤诉案件是通过协调促使当事人和解后而原告撤诉的。行政诉讼中的撤诉不外乎以下几种情形：1、原告起诉后，认识到行政机关的处理决定正确因而主动申请撤诉；2、是在诉讼过程中，被告改变了原具体行政行为，原告同意并申请撤诉；3、行政裁决案件中，原告与第三人达成和解，原告申请撤诉。上述几种情形中，大多数是法院找原、被告和第三人进行“协商”、“协调”的结果，尤其是我国现行的体制下，在发现被告具体行政行为违法，为了避免判决行政机关败诉而产生不必要的矛盾，有时法院主动找行政机关协调，向行政机关分析其行政行为的违法的情形或存在的瑕疵，促使被告主动撤销或改变原具体行政行为而促成原告撤诉。虽然在行政诉讼法实施以来，有大量的行政案件是通过法院“协调”后原告撤诉而结案的，在一定程度上达到了“案结事了”的效果。但我们必须看到的是，由于缺少立法上的规范，在审判实践中常出现的问题：1、由于立法上的缺陷，对在审判实践中所进行的协调的范围、程序、规则，以及协调的结果的法律效力等都值得探究。由于行政案件通过协调达成的协议，无法象民商事审判那样，用调解书的形式将协议的内容以法律文书的形式确定下来，因而和解协议主要靠各方当事人自觉履行，就目前而言其并不具有法律约束力。一旦当事人任何一方反悔不履行协议，法院不能强制执行，容易形成尴尬的局面。根据《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第三十六条的规定：“人民法院裁定准许撤诉后，原告对同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予受理”。原告撤诉后，行政机关或第三人如果对和解协议内容置之不理时，相对人既无权对抗行政机关或第三人，又不能寻求司法救济，司法保护的大门对相对人来说形同虚设。2、是法院丧失了独立公正审判的地位和监督行政的功能。人民法院在行政诉讼中既是权利救济机关，又负有监督行政机关依法行政的职能。实践中，为了片面的追求协调结案，对被诉具体行政行为的合法性没有作出明确的判断，有可能出现是非不分的协调，“和稀泥”的协调，对行政诉讼法规定的原告撤诉“是否准许，由人民法院裁定”把握不严。目前看来，几乎没有审查撤诉申请后，作出不准许撤诉的裁定的。3、是我国现行体制下，行政机关的“败诉率”直接影响其声誉和公信力，有些地方还作为年度考评、职务晋升的依据。被告为了达到不“败诉”目的，可能无原则的牺牲公共利益，或者胁迫或变相的胁迫原告接受和解并撤诉，或者对法院恩威并施，以不惜牺牲公共利益或损坏原告的合法权益为代价，找原告以利诱等手段动员原告撤诉。4、是行政案件多数是由于行政机关与行政相对人之间的矛盾较大，化解难，涉及信访的多。行政机关为了不必要的麻烦，法院为了不引起涉诉信访案件，只要原告撤诉，一律裁定准予撤诉。撤诉后，行政机关或第三人如果对和解协议内容置之不理时，相对人既无权对抗行政机关或第三人，又不能寻求司法救济的情况时有发生。笔者认为，对原告撤诉行为的审查，对诉讼过程中当事人达成的和解协议内容，予以确认并赋予法律约束力，维护、支持、监督行政机关的具体行政行为，切实做到“案结事了”，构建和谐社会。
　　　　　　　　　　　　　　　小产权房问题研究

　王德山 姜晓林

内容提要：
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。
关键词：小产权房 拆除 产权证书

Research On the Room Of Small Property Rights

Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)

Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房，因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：

（一）小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
（二）小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外，开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
（三）小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
（一）市场需求
近几年，全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个，就是价格便宜。以北京为例，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，仅为四环内商品房价格的25%至30%，比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言，大多数购买者为自己居住，只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言，除当地本集体的少数成员外，城镇居民的购买者主要有三种类型：第一类是有能力购买正规商品房（俗称大产权房）的人，但该人群毕竟是极少数，而且多以投资为目的；第二类是没有能力购买大产权房，但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者，为了拥有自己的住房，因而购买小产权房；第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者，但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因，转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。 在购房者的观念中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高，远远超过了绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设，村集体或乡镇瞅准了商机，以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
（二）建设者的利益驱使
开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者，都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金，尤其是各项税费，国家因此而遭受很大的经济损失，且破坏了国家土地政策和法律、法规。
（三）现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑，才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定，农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权，要开发建设商品房，必须先由国家或者说政府征用，然后由国家再卖给开发商，由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场，进而进行居间经营。在此情形下，集体土地的所有者为了追求较大的利润，违背法律规定，自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法，购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利，要从事非农产业则必须先出让给国家，转变为国有土地。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此，现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源，为了严格控制农用地非法使用，国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的，无可厚非。但是，如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府，既非必须，也不合理，因为其结果同样是农用地转为建设用地，同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言，集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地，但同时也应该看到，大产权房不是空中楼阁，同样占据着中国的土地，包括耕地。所以，禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立，纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。笔者认为，关于小产权房的利弊都是非常明显的，再述说其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。
目前，小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例，小产权房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大兴等地区，已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央国务院一再强调社会稳定，建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好，必将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为，对于小产权房的处理，应坚持以下原则：
（一）维护国家利益，兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益是社会公共利益。
但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
（二）维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。
（三）考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应降低到最低限度。
（四）小产权房不拆除为基本原则